A MICE Business Day „Új élet a régi falak közt: irodaházakból szállodák Budapesten” című záróbeszélgetésén Csörget Balázs, a CBRE Magyarország szállodapiaci részlegvezetője, Botos Bálint, a Forestay Group alapító ügyvezető partnere és Schrancz Mihály, a Realis Group vezérigazgatója vett részt. A moderátor Rippert Bálint, a PwC turizmusiparági szakértője volt.

Csörget Balázs szerint a funkcióváltás nemzetközi jelenség: Helsinkiben, Koppenhágában és Berlinben is látható. Az elöregedő ingatlanállomány és a hibrid munkavégzés átalakítja az irodakeresletet: a régi épületek bérlői korszerűbb ingatlanokba költöznek. Ezzel párhuzamosan a növekvő budapesti vendégforgalom újabb szállodafejlesztéseket ösztönöz, miközben a belső kerületekben egyre kevesebb a beépíthető telek, az építési költségek pedig emelkednek. 

A fővárosban 33 projektben mintegy 4700 szállodai szoba fejlesztése zajlik, a beruházások közel fele konverzió, azaz korábban más funkciót betöltő épületek szállodává alakítása. Míg a meglévő szállodai szobakapacitásnak csak mintegy fele tartozik nemzetközi márkákhoz, a tervezett szobák esetében ez az arány már eléri a 80 százalékot.

Harminc év után dönteni kell

Botos Bálint szerint a kilencvenes évek irodaházai most érkeznek el első átfogó felújításukhoz. Tulajdonosaiknak el kell dönteniük, hogy jelentős összeget fordítanak-e korszerűsítésre, vagy új funkciót keresnek az ingatlannak. 

Schrancz Mihály hozzátette: kiváló belvárosi fekvésű épületeknél akár 70 százalékos bérbeadottság mellett is gazdaságosabb lehet a szállodává alakítás. Botos szerint a 60 százalék körüli kihasználtság már különösen megkérdőjelezheti az irodai működés megtérülését. 

A folyamat találkozik a szállodafejlesztők igényeivel: a belvárosban egyre nehezebb megfelelő méretű, szállodává alakítható épületet vagy új beruházásra alkalmas, beépítetlen telket találni. A Forestay Group ezért is választotta a Váci Utca Center egykori irodaházát, amelyben egy 217 szobás Moxy és egy 72 lakosztályos Residence Inn by Marriott szállodát alakítanak ki. 

A szakember hangsúlyozta: egy konverzió másfél-két év alatt megvalósulhat, míg egy új szálloda a telekszerzéstől az építkezésig öt-hat évet is igénybe vehet. A funkcióváltás más szálláshelytípusoknál is működik: a Forestay Group 2018-ban egy korábbi Tűzoltó utcai gyárépületből alakította ki 418 szobás prémium diákszállását, amellyel akkor még valódi piaci rést töltött be Budapesten. 

A befektetői szemlélet is változik. Schrancz szerint korábban a befektetők elsősorban irodaházak fejlesztésében gondolkodtak, a luxuskategória alatti szállodaprojektekhez pedig nehéz volt tőkét és finanszírozást találni.

Régi házak, új márkák

Botos szerint a 2008-as válság után a budapesti szállodapiac lassan állt talpra; az elmúlt másfél évtizedben kevés új nemzetközi márka érkezett, azok is főként a luxuskategóriában. Most a fiatalosabb, kötetlenebb lifestyle brandek számára is nyílhat tér. A Moxy például nemcsak szabadidős, hanem informálisabb környezetet kedvelő üzleti vendégeket is megszólít.

Csörget Balázs szerint Budapest vonzó lehet a 25hours Hotels, a Ruby Hotels és a Hoxton márkák számára is. Schrancz a Ruby Hotels modelljét emelte ki: a márka bevásárlóközpontok, áruházak kereskedelmi célra kevésbé hasznosítható felső emeleteit is szállodává alakítja. A bécsi Mariahilfer Straßén működő Ruby Marie egy korábbi áruházban kapott helyet, tetőterasszal; Budapesten a Corvin Palace-ban készül Ruby-szálloda. Schrancz és Botos szerint az ilyen konverziók kreatív műszaki megoldásokat kívánnak: a gépészet áthelyezésével terület szabadítható fel a szállodai funkcióknak, miközben a márkák a liftekre, folyosókra és menekülési útvonalakra is szigorú előírásokat szabnak. A Canopy by Hilton Budapest üvegezett tetőtéri étterme és Bazilikára nyíló kilátása szintén az épület adottságainak ötletes hasznosítását mutatja.

Magasabb költés a luxuskategórián túl

Schrancz Mihály szerint a magyar piacon újdonságnak számító Canopy brand megjelenése is a fejlesztések új irányát jelzi. „Budapest nem luxusdesztináció, de a legfelső kategória alatti, magas színvonalú és egyedi élményeket kínáló hotelekkel új, nagyobb költési hajlandóságú vendégcsoportok érhetők el. Ehhez a vendéglátásban, a programkínálatban és a marketingben is előrelépés szükséges” – szögezte le a szakember, aki szerint a jó ár-érték arányú, nívós szolgáltatásokra hosszú távon visszatérő vendégkör építhető. A rövid távú lakáskiadás szabályozása is szóba került. 

Csörget a VI. kerületben a magánszálláshelyek vendégéjszakáinak csökkenéséről és a szállodai forgalom növekedéséről számolt be. Botos szerint a fejlesztők öt-hat éve számolnak a szigorítással, ugyanakkor ez a szegmens korábban gyorsabban tudta bővíteni a város szálláskapacitását, mint a szállodaipar, ahol egy nagyobb beruházás költsége az 50–100 millió eurót is meghaladhatja.

Van még hová fejlődni a MICE-piacon

Rippert Bálint felvetette, hogy a szállodai kínálat megújulásával Budapestnek a MICE-piacon is magasabb szintre kell lépnie. Csörget szerint a szabadidős turizmus erős, a kongresszusi piacon azonban Budapest csak a 28–29. hely környékén áll a rangsorban, míg Bécs és Prága az élmezőnyben szerepel. Az új szállodák az incentive csoportok számára is vonzóbbá tehetik a várost, de önmagukban nem pótolják a konferenciakapacitást. Schrancz szerint Budapest egyik legnagyobb elszalasztott lehetősége, hogy máig nem épült korszerű, több ezer fő befogadására alkalmas Duna-parti kongresszusi központ. Úgy véli, egy építészetileg is kiemelkedő állami beruházáshoz a magánszféra szállodai és vendéglátóipari fejlesztései kapcsolódhatnának, így a közpénzek felhasználása szélesebb körű gazdasági hasznot eredményezhetne.

Tudatos stratégia nélkül nincs áttörés

Csörget szerint a budapesti vendégéjszakák száma évi 8–9 százalék körüli ütemben nő, és a következő öt évre is erős bővülést várnak. Ebben a repülőtér fejlesztése, az új közvetlen járatok, a nagyrendezvények és az alacsonyabb kiinduló bázis is szerepet játszhatnak. A szakember úgy véli, a konverziós hullám addig tarthat, amíg maradnak gazdaságosan átalakítható épületek.

Botos ugyanakkor figyelmeztetett: sok irodaház-tulajdonos olyan árat kér, amely mellett a funkcióváltás nem térül meg. Schrancz szerint a városnak világos turisztikai stratégiára van szüksége: el kell döntenie, mennyi és milyen vendéget kíván fogadni. A szakember az érdemi viták fontosságát is hangsúlyozta. 

Csörget úgy látja, Budapest egyre erősebb európai desztinációvá válhat, a minőség javulása pedig magasabb szobaárakat is lehetővé tehet. Botos Bálint zárógondolata szerint mindehhez a társadalom, a kormányzat és a gazdasági szereplők részéről egyaránt nagyobb tudatosságra van szükség.

Állítsa be, hogy a Turizmus.com cikkeit az elsők között lássa a Google keresőben!