Ma nem! – avagy befektetői hangulat a hotelpiacon

Ugye ismerős címben szereplő kijelentés: Ma nem! – és szívünknek is kedves ha Nagy Viktor világ- és Európa-bajnok, valamint BL-győztes vízilabdakapus szájából hangzik el egy meccsen? De nem örülünk, ha szeretett szakmánk, a szállodaipar teljesítményére ránézve halljuk ezt. Sőt, ha a szárnyaló és az elmúlt egy év alatt sok befektetőt még tehetősebbé tévő logisztika (amelyik szektortól jó 5-6 éve menekültek a fejlesztők) és az irodapiac mutatóival is elkezdünk kacérkodni, egyenest elhalkul a hangunk és a hurráoptimizmus elfogy. Nos, valahogy ez történt az ingatlanszakma legnagyobb magyarországi konferenciáján is, ahol a hotelpanelben olyan szakemberek véleményét lehetett megismerni, mint Kovács Balázs, a Danubius Hotels vezérigazgatója, Erdei Bálint, a Hard Rock Hotel tulajdonosa, Morvai Zsolt, a Takarékbank vállalati üzletágának igazgatója és Bobvos György, a TriGránit (Revetas) fejlesztési igazgatója.

Míg tehát a nap folyamán alapvetően pozitív hangulat és a fejlesztői optimizmus lengte be a helyszínt, s az előadók a pozitív makrogazdasági mutatók és a pénz jelenléte, a növekedést mozgató inflációs hatások befektetésekre gyakorolt hatását elemezték, a hotelbeszélgetés a mély realitásokról indult, hiszen ha a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) trendriportját is nézzük, a tavalyi lezárásokkal terhelt év és a 2021-es csonka nyár is csak arra volt elegendő, hogy a szállodatulajdonosok moratóriumtól moratóriumig vergődve, a sebeiket nyalogatva, s ahogy Erdei Bálint is fogalmazott, az „aszályból a kiutat keresve" próbáltak túlélni és bízni abban, hogy 2023/24-re a piac elkezd magához térni. Mert bár gyógyír a sebre, hogy 2021. január–július térségi RevPAR-ban Budapest a kb. 17 eurós átlagával előzi még Bécset is, azért 2019-ben ezért az összegért talán 2 fő szerény reggelije belefért egy tisztességes középkategóriás hotelben, most pedig ennek kell örülni.

Ezeket az alacsony számokat és az általa jóval 30 év fölötti megtérüléseket hozta érvnek a TriGránit szakembere, hogy miért nem lépnek/léptek be a hotelfejlesztési piacra – mondjuk ennek a teremben ülő több fejlesztő bizonyára örült, hiszen egy valós versenytárssal így kevesebb, de azért biztosan sokan meglepődtek ezen a megállapításon. Ez is egy vélemény, de a hallgatóság – legyen az tapasztalt fejlesztő vagy első bálozó, tisztában van azzal, hogy a szálloda, mint ingatlanosztály ciklikus helyzetekben érzékenyen reagál és ezért az irodai hozamokkal vagy irodaház-fejlesztési trendekkel szocializálódott befektetőknek idegen lehet az, ahogy a szállodaüzemeltetők gondolkodnak és ahogy a piac működik.

Az üzemeltetői és tulajdonosi gondolkodást is jól ismerő Kovács Balázs rávilágított azokra a nüanszokra, ami a piacot jellemzi: azaz mely szegmensekben várható gyorsabb vagy lassabb felépülés, vagy hogy kell-e s ha igen milyen mértékben változnia a hotelnek mint terméknek, hogyan rendeződhetnek vissza a piacok – különösen a számunkra fontos tengerentúli küldőországokat tekintve, ugyanakkor jelezte a hallgatóságnak, hogy a bérek és a működési költségek emelkedését mindenkinek figyelembe kell vennie az üzleti terv készítésekor.

A Property Investment Forum 2021 hotelpaneljének résztvevői

Fotó: BDO

A finanszírozói oldalt képviselő Morvai Zsolt a helyes önrész-hitel arányt emelte ki, valamint azt, hogy a banki oldalnak tisztában kell lennie, hogy az értékelői, értékbecslői jelentések ma nem képezik le a befektetési volumeneket, azaz az olló a bekerülési érték és a hozam alapú érték között jelentős, ugyanakkor az elszállt kiviteli költségek miatt biztos sokan megfontolják, mielőtt belépnek a piacra.

Abban azonban egyetértettek a résztvevők, hogy a fejlesztési piac nem áll meg, jönnek az új hotelek és új termékek, de Budapestnek fel kell készülnie arra is, hogy lesznek „pályaelhagyók", azaz olyan épületek, amelyek nem hotelként nyitnak majd ki, ha a piac újra nekilendül.

Összességében tehát hallgatói szempontból nem lehet azt mondani, hogy hurráhangulat uralkodott, és bár a moderátori kérdésekben ott bujkált a visszapattanásra való utalás – és minden paneltag bízik abban, hogy Budapest, mint desztináció már rendelkezik azokkal az értékekkel, amelyek alapján ismét vonzó célpont lehet és a szép jövő ismét el fog jönni –, az optimista meglátásokra mindenki 2022-re tartalékolt, bízva abban, ahogy a ciklikusságban is benne van az, hogy jövőre új köntösben, egy visszaépülő piac mutatóit elemezve lehet beszélgetni.

Mert ahogy nézzük körülöttünk a világot, embertársainkat feszíti az utazás, a szórakozás utáni vágy – a koncertek beindulnak, a meccseken egyre több a telt ház, de amíg nincs összeurópai minta/dekrétum(?) arra, hogy ki milyen oltást fogad el, melyik desztináció mennyire biztonságos, addig a tömegek nem fognak megmozdulni a 2019 előtt megszokott dinamikával.

Ugyanakkor az, ha a munkavégzés jövője a 3 irodai + 2 home office nap, vagy a 4+1-es munkahét lesz, akkor ezek az indikátorok mindenképp stimulust adhatnak az utazásnak, hiszen miért ne lehetne a home office egy turisztikai desztináció? Internet van mindenütt és ma már az ember bárhol, bármelyik kávézó teraszán tud dolgozni – lehet, hogy az új tervek a budai Várban születnek meg egy külföldi beruházást illetően, vagy éppen a Louvre-ban? Ki tudja mit hoz a szép új jövő.

*

A cikk szerzője Hegedűs Attila, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezetője, a Property Investment Forum 2021 hotelpaneljének moderátora.