Ezek 2022 budapesti szállodanyitásai, de az új fejlesztés többismeretlenes egyenlet

Miközben a turizmus hazai visszaépülése, a gyenge forint és az ennek nyomán javuló ár-érték arány javíthatja az adásvételi „étvágyat", az elszálló üzemeltetési költségek miatt csökkenő nyereségesség, a munkaerőhiány és a kedvezőtlen kamatkörnyezet óvatossá teheti a szállodaiparban gondolkodó befektetőket. Ugyanakkor a megkezdett fejlesztések kisebb-nagyobb csúszásokkal, de folytatódnak, tekintettel arra, hogy a megkezdett beruházások többsége esetén nagyobb lehet a kár, ha azok befagyasztása mellett dönt a kivitelező.

A járvány alatt sem hagyott alább a fejlesztési kedv

A pandémia okozta kihívások még éreztetik hatásukat, a magyarországi hotelpiacon azonban 2022-ben további fellendülés várható – derül ki a CBRE Hotel üzletágának májusban közzétett elemzéséből.

A hazai piac helyzete kedvező, az élénk belföldi turizmus valamelyest kompenzálni tudta az üzemeltetőket és a szállásadókat. A határok viszonylagos nyitottsága miatt 2021 júniusa és 2022 februárja között régiós viszonylatban Budapesten volt a legmagasabb az egy elérhető szobára jutó bevétel (RevPAR), jelentősen meghaladva a prágai és varsói értékeket. Az előrejelzések szerint az élénk belföldi turizmus 2022-ben is meghatározó lesz, a vidéki szálláshelyek tekintetében további emelkedés várható – olvasható a cég tanulmányában.

Idén tavasz óta fogad vendégeket a belvárosi Emerald Hotel & Suites

Fotó: Emerald Hotel & Suites

„A főszezonban várhatóan rendkívül magas lesz a Magyarországra érkező repülőgépek telítettsége. A konferenciaturizmusban várhatóan az őszi időszakra várható számottevő növekedés" – beszélt a főváros turizmusát élénkítő tényezőkről Tóth Csaba, a CBRE Hotel divíziójának vezetője. A május elején Berlinben megtartott európai hotelbefektetési konferencián (IHIF) szintén megerősítették, hogy a rendszerekben lévő foglalások alapján az idei nyár a régió sok desztinációjában erősebb lehet, mint 2019-ben, ez a budapesti turizmus szempontjából mindenképp biztató.

Jó hír az is, hogy a fejlesztési kedv a járvány alatt sem hagyott alább számottevően. A befektetők hosszú távra terveznek, a Budapesten átadott szállodai szobák száma évről évre növekszik. 2020-ban 9 szálloda nyílt meg 966 szobával, 2021-ben pedig már 16 szállodát adtak át, összesen 1969 szobával. 2022 első negyedévében két négycsillagos szálloda lépett a porondra, és további 19-cel bővülhet a kínálat. A 2023-as évben az ideihez hasonló nyitási arányra és szobakapacitásra lehet számítani – sorolta az adatokat a tanulmány.

A jelenlegi, inflációs környezetben az iparág vonzerejét tovább növelheti, hogy a szállodaipart „inflációálló" iparágként tartják számon, a felső szegmensben szinte teljes mértékben, az alsóbb kategóriában pedig részben fedezhető az inflációs kockázat.

„A biztató kép ellenére muszáj megjegyezni, hogy manapság a befektetők kontrollján kívül eső hatások érik a kivitelezési szakágat. Az iparág munkaerőhiánnyal küzd, a munkaerőköltségek emelkednek, a nyersanyagárak az egekbe szöktek, a beszerzési nehézségek lassítják az építkezéseket. A körülmények sok esetben a fix áras projektek újraárazását is szükségessé teszik" – árnyalta a képet a szakember.

Idén nyár elején nyitott meg a Hard Rock Hotel Budapest rooftop bárja

Fotó: Hard Rock Hotel Budapest

A 2022 utánra tervezett budapesti szállodai nyitások a luxuskategóriás projektek túlsúlyát mutatják. A jelenlegi keresleti trendeket figyelembe véve azonban Tóth Csaba véleménye szerint több erős középkategóriás, lifestyle hotelre lenne szükség. A régiós fővárosokhoz képest a service apartmanok és aparthotelek tekintetében is nagy lemaradásban van Budapest, pedig nagy az igény a hosszú távon bérbe vehető kapacitásokra. A kollégiumi jellegű, színvonalas student hostelekből szintén szűkös a kapacitás.

Mélyvíz, csak úszóknak!

„Hamarosan a fentihez hasonló figyelmeztető táblát kellene kitenni a vízválasztóhoz érkezett befektetési piacon" – vallja Hegedűs Attila, a Dentons Europe Consulting Ingatlan és Turizmus Tanácsadó Kft ügyvezetője.

A beruházások szempontjából a körülmények ugyanis nem túl kedvezőek. A munkabérek a turizmusban normalizálódtak, az energia- és a nyersanyagárak azonban rakétaként lőttek ki. Ha a külföldről nézve érzékelhető, attraktív ár-érték arány által is hajtott vendégforgalom, az ennek nyomán felívelő kihasználtság és potenciális bevételnövekmény nem tudja ellensúlyozni a megnövekedett költségeket, a profitabilitási olló erősen beszűkülhet – beszélt az üzemeltetőket és a befektetőket egyaránt gazdasági zsonglőrmutatványra kényszerítő körülményekről Hegedűs Attila. Véleménye szerint éppen ezért már nem csak a bátorság dönti el a projektek sorsát, előtérbe helyeződik, hogy ki mennyit ült matekórán. „Kristálygömb helyett most mindenképp az Excel-táblákat érdemes figyelni" – hangsúlyozta.

Mindezek miatt a szakember óvatosan nyilatkozik a piac jövőjéről. Kétségkívül vannak pozitív jelek, valóban sok a turista Budapesten és esténként pezseg a város, ugyanakkor az orosz–ukrán háború visszatartja a tengerentúli és ázsiai utasokat. „A távoli piacokról érkező szabadidős, konferencia és incentive kereslet nagyon fontos, ugyanakkor nem pattan vissza olyan mértékben, mint az európai. Márpedig a befektetőknek fontos, lesz-e pótlólagos kereslet, ami befedi a jelenlegi lyukakat" – magyarázza Hegedűs Attila. Az újranyitással kiváró szállodák és a megdrágult kivitelezés szintén óvatosságra int.

Budapest egyik legfiatalabb szállodája a júniusban megnyitott Hotel Oktogon butikhotel

Fotó: Hotel Oktogon

Az ingatlan adás-vételi tranzakciókat a kedvezőtlen kamatkörnyezet is lassíthatja: a kedvező kamatozású hiteleknek idén már semmi nyoma, emiatt a korábban ilyen hiteleket felvett és jól működő szállodák tulajdonosai „ülni" fognak ingatlanjaikon.  „Összességében csak a nagyon tőkeerős vagy nagyon bátor és a piacban bízó fejlesztőknek áll most a világ. Ugyanakkor ne felejtsük el, hogy a fejlesztők tisztában vannak a piac hullámzásával, a szállodaüzemeltetők pedig újabb és újabb projektekkel szeretik bebiztosítani magukat" – beszélt a piacot a nehézségek ellenére folyamatos mozgásban tartó erőkről a szakember.

Néhány tényező fékezheti a hotelpiacot

Miközben a Giro jót tett a magyar turizmusnak, és a vidéki fejlesztések is haladnak, épülnek, a háború és a gyorsuló infláció lassítja a hotelpiac lábra állását – derül ki a Newmark VLK Hungary ingatlan tanácsadó összefoglalójából. Az elemzés, mely beszámol a hazai turizmusban érezhető pozitívumokról, két negatív tényezőre hívja fel a figyelmet. Az egyik az infláció, mely – az elkölthető jövedelem növekedése és az elhalasztott kereslet ellenére – fékezheti a szabadidős turisták költését, hiszen a hotelekben és a vendéglátásban óriási a drágulás. A másik tényező a finanszírozási feltételek szigorodása. A tanácsadó cég szerint bajban lehetnek azok a hoteltulajdonosok és üzemeltetők, akik euróban finanszírozzák projektjüket. Az amerikai jegybank nagy kamatemelése után ugyanis Európában is jelentős kamatnövelés várható, a hotelprojektek és a változó forintkamatos hitelek is megdrágulhatnak.

„A néhány éve valamilyen alacsony fix kamatozású forinthitelt felvevő, és esetleg a Kisfaludy-program révén állami támogatást is élvező hazai vállalkozások nyugodtabbak lehetnek. A forinthitelesek aránya azonban kisebb, mint az euróban szerződötteké" – utalt a háttérre Takács Péter, a tanácsadó cég befektetési igazgatója. A befektetők többek között ezt is nézik, amikor átvilágítják a kiszemelt hotelt vagy az azt üzemeltető céget.A Newmark VLK Hungary piaci forrásokra alapozott becslései szerint jelenleg Budapesten az eladók 5,5-6 százalékos éves hozamot kínálnak, de a befektetőjelöltek minimum 6-6,5 százalékot kérnek-remélnek. Vidéken az eladók 6-7 százalékkal értékesítenék ingatlanjaikat, a vevők viszont 8-9 százaléknál akarnak üzletet kötni. Ezért aztán nem csoda, hogy „egyelőre nem nagyon vannak tranzakciók" – olvasható a tanulmányban.

Továbbra is súlyos gond az ágazatban a munkaerőhiány – írják. Az üzemeltetés minőségét, így közvetetten a hotel értékét is befolyásolja, hogy mennyire stabil a működés, mennyire személyközpontú a kiszolgálás.

A beruházóknak nem kell kapkodniuk

„A Covid utáni visszaépülés ütemét ismerve a fejlesztők egy részének a nyitásokkal nem kell sietniük. Egyrészt rendkívüli óvatosságot igényel a beruházások műszaki, gazdasági előkészítése, másrészt 2024 előtt nem érdemes új konferenciaszállodát megnyitni Budapesten, hiszen a nemzetközi MICE-piac visszaépülése legkorábban 2024-re várható" – nyilatkozta lapunknak Szauter István, a Frivex Consulting ügyvezetője, az Accor fejlesztési konzulense.

Természetesen más a helyzet a járvány után – szerencsés esetben felújításon átesett – újranyitó házakkal, vagy az egyéni szabadidős vendégekre fókuszáló, 100 szoba körüli szállodákkal: ezek esetében a sokszor 5-6 évre elnyúló fejlesztési periódus után a nyitás már nem lehet elég korai, hiszen a budapesti kereslet örvendetes módon növekszik.  A piaci bevezetésben, a magas színvonalú üzemeltetésben, a fegyelmezett gazdálkodásban sokat segíthet egy-egy nemzetközi brand. Különösen örömteli a midscale lifestyle márkák közeli, nagyobb számú megjelenése Budapesten.

A főváros legújabb szállodái

Az idei év első felében több új szálloda lépett a piacra a fővárosban. A Dessewffy utcában, 137 szobával az év elején nyílt meg a Dormero Hotel Budapest, a 125 szobás City Hotel Budapest szomszédságában.

Smaragdzöld eleganciával hódít a márciusban megnyílt Emerald Hotel & Suites a Váci utcától karnyújtási távolságra. A Belvárosi Szent Anna-templom köré épült, négycsillagos szálláshely 99 szobával és 51 junior lakosztállyal, dizájnos belső terekkel rendelkezik, színvonalas szolgáltatásokat kínál. A szállóvendégek térítésmentesen használhatják a szaunát és fitnesztermet, valamint a lounge sarkot. Az épületben ezen kívül egy exkluzív reggeliző is található. A szállodai szobáit és apartmanjait a Continental Group üzemelteti.

Az eredetileg tervezett, 2020-as nyitáshoz képest a koronavírusjárvány miatt jelentős csúszással, idén márciusban nyitott meg az ötcsillagos Hard Rock Hotel Budapest a lánc első közép-európai szállodájaként. A hotel 136 szobával és lakosztállyal, két étteremmel, valamint egy rooftop rendezvényhelyszínnel várja a vendégeket a Nagymező utcában. A ház koncepciója, hogy igazi lifestyle hotelként teljes zenei és vizuális élményt nyújt vendégeinek, büszkesége a több mint 50, a zene- és szórakoztatóipar legnagyobbjaihoz kötődő, világsztárok személyes tárgyaiból álló gyűjtemény.

Az Eurostars spanyol lánc két új egységet állított Budapesten csatasorba, ezzel már 5 házzal rendelkezik a fővárosban. A négycsillag superior kategóriájú Eurostars Ambassador 92 szobával várja vendégeit az Eötvös utcában. A spanyolos eleganciát képviselő, gondosan megtervezett belső terekkel rendelkező épület a város színeiből, textúráiból és fényeiből merít ihletet, többféle szolgáltatást (étterem, terasz, wellnessrészleg) nyújt. A lánc másik egysége, az Aurea Ana Palace Hotel az ötcsillagos szállodák mezőnyét erősíti. Az Akadémia utcában lévő szálloda 107 világos, hangulatos szobát, éttermet, spa-részleget és konferenciatermeket kínál.

Lapzártánk idején fogadta első vendégét a szintén a Continental Group kötelékében üzemelő Hotel Oktogon az Andrássy úton. A különleges adottságú épületben kialakított, fiatalosan elegáns, 3 csillag superior kategóriájú szálloda 121 szobával büszkélkedhet. Falai közt modern fitneszterem, kellemes wellnessrészleg, klasszikus stílusú tárgyalóterem, rusztikus rendezvényterem, koktélokat és színes italválasztékot kínáló bar room is helyet kapott.

Tervezett szállodaátadások Budapesten 2022 második felében

Új brandek a láthatáron

A 2022 után nyitó fővárosi szállodák némelyike új, izgalmas márkát képvisel. A Liberty irodaprojekt déli szárnyában például két hotelmárkát – Tribe és ibis – kombináló hotel nyílik. A megfizethető luxust újradefiniáló, extravagáns belsőépítészetéről ismert Tribe az Accor egyik leggyorsabban növekvő európai középkategóriájú lifestyle márkája. A márka másik új képviselője a Kertész utcában található Tribe Budapest Centrál Hotel lesz, nyitása 2024-re várható.

A Marriott Internationalhez tartozó W Hotels fogja üzemeltetni az ötcsillagos W Budapest Hotelt az egykori Balettintézet épületében. A St. Regis a Klotild-palotában nyit luxusszállodát, az egykori Radetzky-laktanya helyén Kimpton-szálloda nyílik.

Írásunk eredetileg a Turizmus.com Magazin júniusi számában jelent meg.