Hullámlovasok a hotelpiacon

Budapesten a kapacitáskihasználtság a legnagyobb szállodákban is 80 százalék felett alakult az elmúlt években, a 100 szoba alattiaknál pedig rendre meghaladta a 90 százalékot, ráadásul az árak is folyamatosan emelkedni tudtak – mutat rá Hegedűs Attila, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Kft. ügyvezető partnere. A folyamatosan javuló mutatók már önmagukban is a magyar fővárosra irányították a befektetők figyelmét. Ehhez jönnek még a következő évek nagyszabású eseményei, mint a vizes vb, a 2020-as futball-Eb, valamint a kongresszusi központ építése – ezek mind akkora hullámokat vetnek, amelyeket egy szemfüles és vállalkozó szellemű befektető meglovagol.

A csaknem 37 millió vendégéjszakát realizáló Bécs–Prága–Budapest „arany háromszög" mellett, a szakemberek szerint Lengyelország és Románia még azok a térségbeli országok, amelyek méretüknél és belső piacuknál fogva a közép-európai régióban potenciális fejlesztési területek lehetnek.

Budapest „cool"

Míg három éve a hotel és Budapest szókapcsolat a szakmai konferenciákon és befektetői beszélgetéseken szinte kerülendő téma volt, a magyar fővárost ma izgalmas fejlesztési piacnak, jó befektetési lehetőségnek tartják – mondja Hegedűs Attila. Jelenleg is komoly fejlesztések zajlanak Budapesten, melyek hozzávetőleg akár 2000 szobás bővülést is eredményezhetnek néhány éven belül.

A KPMG ingatlan-, szabadidős és turizmusfejlesztési tanácsadás divíziójának kollégái, Indra Dániel és Bálint Gergely is megerősítették, hogy rég nem látott felhajtás van ma Budapest körül, a nagyobb hotelekben már az egyébként holt szezonnak számító január-februárra sem lehet például konferenciákat foglalni. Nemzetközi kontextusba helyezve szintén bennünket segít, hogy átmenetileg Isztambultól és Brüsszeltől is elpártoltak a konferenciaszervezők, akik a jó ár-érték miatt előszeretettel kacsintgatnak Budapest és Varsó felé.

Budapest ma „cool" desz­tiná­ci­ó­nak számít. Ebben sok más mellett szerepük van az elmúlt években megvalósult városfejlesztéseknek is – Kossuth tér, a Belváros új főutcája, a Parlament díszkivilágítása stb. – igaz, ezek hatását nehéz számszerűsíteni.

Hasonlóan felfelé ívelő pályán mozog Szófia és Belgrád is, ám várható, hogy ezek a desztinációk adottságaiknak, jellegzetességeiknek köszönhetően más pályát járnak majd be, és nem vonják el a figyelmet Budapestről.

A pozitív trend a következő évek eseményeinek, fejlesztéseinek köszönhetően, a KPMG becslése szerint 2021-ig még biztosan fenntartható, persze csak akkor, ha semmi váratlan nem szól közbe, hiszen ismerjük, milyen érzékeny ez az iparág. Mint mondták, ezzel párhuzamosan elszálltak a kivitelezői árak is, és szintén kihívás a szakemberhiány, amely országszerte egyre súlyosabban jelentkezik.

Kiemelik: mindenképpen erősíti Budapest imázsát, hogy minden évre jut legalább egy nagy esemény, amely ráirányítja a figyelmet. De a trendet tovább erősítik a légitársasági járatnyitások is, a reptérfejlesztés pedig mindig mindenütt pozitív jel a befektetők számára.
A Budapest Airport folyamatos beruházásai bizalmat keltenek a piacon, és egyre vonzóbbá teszik a fővárost befektetői szemmel is.

A fiatalos a trendi

Abban a különleges helyzetben van ma a hazai hotelpiac, hogy minden kategóriának megvan a maga közönsége – állítja a BDO ügyvezetője. Ugyanakkor látszik egy erőteljes elmozdulás a könnyed, személyre szabott, digitalizált eszközökkel megtámogatott házak irányába.

Nem véletlen, hogy az Accor két szállodáját is átbrandelte Mercure-ből ibis Styles márkává (sőt a reptéri hotel is ibis Styles lesz), amely az előbbinél sokkal fiatalosabb, trendibb. Beszédes, hogy az AccorHotels legújabb márkájának, az Y generációnak fejlesztett Jo&Joe-nak szintén az egyik zászlóshajó helyszíne lesz a magyar főváros.

Több hotelben tetten érhető a hostel-hotel mix, ilyen konstrukcióban lép majd a budapesti piacra a városi szállodákra szakosodott Meininger Hotels is. Érdeklődnek a magyar piac iránt a jó nevű négycsillagos márkák egyszerűbb változatai, mint például a Hilton Garden, a Holiday Inn vagy a Four Points by Sheraton, de neves brandek is látnak fantáziát Budapestben, amit a Ritz Carlton megjelenése csak erősített.

A lifestyle lenne az új boutique? – tehetjük fel a kérdést. Merthogy szinte minden kategóriában – a hosteltől (Mama Shelter) a négy csillagon át (Three Corners) az öt csillagig (W) – megjelenik a lifestyle mint új termék, jelezve, hogy a szállodaláncok a klasszikus brandek mellett ki akarják szolgálni azt a vendéget is, aki a hagyományostól eltérő érzést, a lazább terméket keresi.

A nemzetközi piacon is megfigyelhető trend, hogy a láncok igyekeznek a fiatal generáció újfajta igényeihez alakítani a szállodáikat, mind a dizájn, mind a szolgáltatások tekintetében. Az aranycsillár már a múlté, kevés helyen menő a korábbi full service koncepció, a vendégek többségének egy kényelmes szoba, egy tiszta fürdőszoba és egy tökéletes wifikapcsolat elég a boldogsághoz – fogalmaznak szándékosan kissé sarkítva a KPMG szakemberei. Sok helyütt már a recepciót is kiváltják automata check-in pultokkal vagy a szobákat nyitó kódokkal, okostelefonos beléptetőkkel.

Mindemellett megvan persze a létjogosultsága a hagyományos hoteleknek is, nem beszélve arról, hogy ami jól működik és elvárás a városi házakban, az nem feltétlenül válik be vidéken, ahová egészen más igényekkel, elvárásokkal érkeznek a vendégek.

Anomáliák a finanszírozásban

A szállodafejlesztések Achilles-sarka mindig a finanszírozás, a bankok hozzáállása. Bár a kedvező környezet és az alacsony befektetési kamatok is afelé mutatnak, hogy érdemes ma hotelbizniszbe fogni, a bankok ettől függetlenül azért továbbra is óvatosak.

Legalább 20-25 százalékos önrészt várnak, megfelelő ingatlant alapos háttérelemzésekkel megtámasztva, továbbá egyéb biztosítékokat. A döntések lassan születnek meg, az engedélyezések is hosszadalmasak lehetnek, vagyis az egész folyamat elhúzódhat.

Nem beszélve azokról az anomáliákról, melyek menet közben felmerülhetnek. Gyakori például, hogy a tulajdonos garanciát kér az üzemeltetőtől arra az esetre, ha nem teljesülnek az ígért számok, viszont a láncok gyakran nem hajlandók ilyet adni. Ennek hiányában viszont a bank elállhat a projekt támogatásától. Szintén gond, ha az ingatlant az üzemeltetőnek magas áron kell bérelnie. Ha eleve nehezen kigazdálkodható nagyságú az összeg úgy, hogy még ő is keressen rajta, akkor szintén meg van pecsételve a projekt sorsa.

Determinálhatja a beruházást az is, hogy milyen és mekkora épület áll rendelkezésre, azt mennyiért vette a tulajdonosa. A relatív drágán megvásárolt épületbe nehéz „betenni" 3 csillagos kategóriát, hiszen a bekerülési érték agyonnyomja a projektet – mutat rá Hegedűs Attila. A másik nagy dilemma, hogy építsünk-e luxust. Ez ugyan jól definiálható a közönség felé, ugyanakkor árban nehezen kitermelhető. Budapest szerencsére most abban a kedvező helyzetben van, hogy a különféle kategóriák és stílusok teljes palettája iránt nagy az érdeklődés a befektetők részéről.

Jönnének a szállodaláncok

Mindig fontos dilemma, hogy milyen esetekben érdemes a szálloda­projektbe szakosodott üzemeltetőt bevonni, vagy márkanév költségeit megfizetni. Befektetők és finanszírozási szakértők is egyöntetűen úgy látják, hogy 100 szoba fölötti méretnél, illetve ha a fejlesztőnek később szándékában áll eladni a szállodát, érdemes elgondolkodni a nemzetközi márkanév bevonásán – szögezi le a BDO piaci elemzésében. Ellenkező esetben, vagy ha a tulajdonos maga is tapasztalt szállodás, a saját kézben való működtetés is sikeres lehet. A szállodaüzemeltető cégek hozzáadott értéke nemcsak a működtetés során nyilvánul meg, hanem már az építkezés ideje alatt nyújtott technikai segítségben is, hogy költséghatékony és átgondolt fejlesztés jöjjön létre.

A KPMG szintén 100-120 szoba körül húzza meg azt a határt, amely eléri a nemzetközi láncok ingerküszöbét. A láncoknál kiemelt figyelmet kap az ingatlan és annak lokációja is. Nemrégiben például komoly érdeklődést tanúsított Budapest iránt az arab emírségekbeli Jumeirah lánc, viszont kevés olyan ingatlan van ma Budapesten, amely egy ilyen szállodavállalat számára fejlesztendő hotelként szóba jöhet.

Indra Dániel és Bálint Gergely tapasztalatai szerint Budapest pillanatnyilag annyira népszerű, hogy a szállodaláncok mindenképpen jönni szeretnének, még olyan áron is, hogy enyhítenek a korábbi szigorú hozzáállásukon. Míg régen jellemzően ragaszkodtak a menedzsmentszerződéshez, ma hajlandóak a franchise-ra is, ami pár éve elképzelhetetlen volt.

A terméket tekintve egyre népszerűbb a multibrand szállodavállalati struktúra, melynek előnye, hogy mind a vendég, mind a szálloda tulajdonosa széles platformból tudja kiválasztani a számára és a piac számára legmegfelelőbb terméket. A nagy cégekkel szemben állnak az „egy termék – egy piac" üzenetet képviselő kisebb cégek, amelyek sokkal inkább a személyesebb üzemeltető-tulajdonos közötti kapcsolatra, az egyfajta termékazonosításra helyezik a hangsúlyt.

A szállodaipar folyamatos innováción megy keresztül, a termékek folyamatosan bővülnek, cégek konszolidálódnak és egyesülnek, mellettük meg-megjelennek újak, és persze a helyi piacokon szépen megélnek független, vagy helyi cégek által működtetett hotelek is.

Térségünk megelőzte Európát

A gazdasági válság kitörését követő sokk után a turizmus 2010 óta minden évben dinamikusan növekedett. Az iparág 2015-ben globálisan 4 százalékos, európai szinten 5 százalékos (több mint 600 millió vendégérkezést), Kelet-Európában pedig 7 százalékos bővülést jelentett, és a statisztikák 2016-ra is kedvező képet festenek. A pozitív trendek alól Magyarország sem kivétel, ahol különösen Budapest élvezi a konjunktúra pozitív hatásait – állapította meg a BDO egy nemrégiben közzétett piaci elemzésében

A turisztikai szektor lendületét a jelentősebb gazdasági kockázatok egyikének sem sikerült megtörnie, pedig erős kockázatnak számított a Brexit, a migrációs fenyegetettség, Kína gazdasági nehézségei vagy az olajválság. Az ENSZ Turisztikai Világszervezete (UNWTO) középtávon globálisan 4,7 százalékos, Európában 4-4,5 százalékos, míg Kelet-Közép-Európában 5 százalék feletti növekedést prognosztizál az iparágban.

Hajrá Vadkelet!

Kelet-Európa sajátossága, hogy miközben dübörög a hotelpiac, alig van tranzakció – mutattak rá egy érdekességre a KPMG szakértői. 2012-ben volt az utolsó hullám, amikor az InterContinental, a Le Meridien és a Four Seasons gazdát cserélt. Ennek valószínűleg az is az oka – emelték ki –, hogy a tulajdonosok szeretnék kihasználni ezt a kedvező időszakot és kipumpálni a házakból, amit lehet. Eközben Nyugat-Európában 2015-ben 53 olyan hoteleladás történt, ahol a bekerülési érték szobánként elérte a 600 ezer dollárt. Ebből az is leszűrhető, hogy a „Vadkelet" még mindig sokkal kiszámíthatatlanabb piacnak tekinthető, ám mivel nagyobb a mozgás, több a lehetőség is, vagyis nagyobbat lehet „kaszálni" egy szállodával.