A cég keddi sajtóreggelijén elsőként Borbély Gábor, a CBRE Magyarország közép-európai és magyarországi piacelemzési főigazgatója átfogó képet nyújtott a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetről.

A befektetői piacot jelentősen befolyásolja az állampapírhozamok általános emelkedése. A tízéves állampapírok hozama 2022 óta több országban is magasabb szinten mozog, miközben a közép-kelet-európai országok hozamkülönbsége a nyugat-európai magországokhoz képest csökken – derült ki prezentációjából. Az ingatlanpiaci hozamok tekintetében az iroda- és logisztikai szegmensben jelentős mozgás tapasztalható, míg a bevásárlóközpontok esetében kisebb a változás. 

Az európai ingatlanbefektetési volumen (171,9 milliárd euró) az első háromnegyed évben 8 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbit, ugyanakkor 2 százalékkal elmarad a 2021–2025 közötti átlagtól. Kiemelkedően teljesített a svéd, a spanyol, a holland és a közép-kelet-európai piac. Borbély Gábor szerint az európai ingatlanpiac továbbra is kétarcú: Nyugat-Európában az árazás és a befektetési volumen tekintetében is borongósabb a hangulat, miközben több más piacon erőteljes növekedés látható.

A közép-kelet-európai régió sem mutat egységes képet. 

Lengyelország teljesítménye kiemelkedő, befektetési volumene 82 százalékkal nőtt, és jelentős mennyiségű, régión kívüli tőke érkezik az országba. A szakember szerint ez Magyarország számára is kedvező lehet, amennyiben sikerül bekapcsolódnia a lengyel piac lendületébe. 

Csehországban és Szlovákiában ugyanakkor a kimagasló 2025-ös év után kisebb visszaesés következett. Csehország továbbra is stabil befektetési célpont, ahol a piaci teljesítményt részben a hazai tőke táplálja.

A szakember beszámolt a hazai piaccal kapcsolatos várakozásaikról is. 

Magyarországon a tavalyi 600 millió euró után idén 900 millió eurót érhet el befektetési volumen, 2027-ben pedig akár 1–1,1 milliárd eurós forgalom is megvalósulhat az előrejelzés szerint. 

Lendületben a logisztika és a kiskereskedelem

A nemzetközi befektetési piaci kitekintést követően Borbély Gábor a hazai iroda-, logisztikai és kiskereskedelmi piac harmadik negyedéves teljesítményét mutatta be. Az irodapiacon továbbra sincs jelentős változás, a bérleti piacot elsősorban a szerződéshosszabbítások mozgatják. A harmadik negyedéves bérleti volumen 49 százalékát a megújítások tették ki, míg az új bérleti szerződések aránya mindössze 32 százalék volt – hangzott el.

Az épülő irodaprojekteket vizsgálva az látszik, hogy a kínálati oldalon jelentős a bizonytalanság. Két, állam által lekötött nagy volumenű fejlesztés, a BudaPart és a Zugló Városközpont összesen 250 ezer négyzetméternyi irodaterületének sorsa egyelőre kérdéses. 

Ezeket leszámítva mindössze 96 ezer négyzetméternyi irodaterület épül piaci alapon Magyarországon, amelynek közel harmadára már előszerződést kötöttek. 

A budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája továbbra is magas, régiós összehasonlításban is kiemelkedő – egészítette ki az elmondottakat.

A logisztikai piacon ezzel szemben kifejezetten erős a kereslet. 

Országosan 22 százalékkal nőtt a nettó bérleti kereslet az előző év azonos időszakához képest. Míg tavaly elsősorban a vidéki piacok adták a növekedés lendületét, idén a főváros és térsége került előtérbe, ahol különösen erős az ipari kereslet.

A kiskereskedelmi piacon is kedvező folyamatok láthatók, a vásárlóerő visszatérése illeszkedik a közép-európai trendekbe. A kiskereskedelmi forgalom volumene az év minden hónapjában emelkedett, augusztusig 3,9 százalékos növekedést mutatva.

Pozitív fejlemény a nemzetközi márkák fokozódó érdeklődése is: Magyarország részesedése a nemzetközi márkák közép-kelet-európai üzletnyitásaiból 13 százalékra nőtt.

Borbély Gábor összegzésében kiemelte, hogy 

míg az irodapiacot visszafogott kereslet és bizonytalan kínálati kilátások jellemzik, a logisztikai és a kiskereskedelmi szegmens kifejezetten erős harmadik negyedévet zárt. Utóbbi növekedését a nemzetközi bérlők terjeszkedése is támogatja.

Jelentős kínálatbővülés várható a budapesti szállodapiacon

Jelenleg 17 budapesti és négy vidéki szálloda áll fejlesztés alatt, a készülő szobák 91 százaléka a fővárosban található – emelte ki Csörget Balázs, a CBRE Magyarország szállodai csapatának vezetője a hazai és régiós szállodai szektor idei teljesítményét értékelve. 

Budapesten jelenleg mintegy 2400 szállodai szoba fejlesztése folyamatban, további 1740 pedig tervezési fázisban van. Három nagyobb, jelenleg leállított projektet is beleszámítva összesen mintegy 4500 új szoba szerepel a fejlesztési tervekben. Ez jelentős kínálatbővülést jelenthet Budapesten, ahol jelenleg mintegy 24 ezer szállodai szoba működik – sorolta a szakember a számokat.

A fejlesztéseket egyrészt a növekvő turizmus, másrészt a rövid távú lakáskiadás szigorodó szabályozása ösztönzi. Az Airbnb-lakások mintegy harmada eltűnt a piacról, és a szakemberek arra számítanak, hogy az így kieső kapacitások iránti kereslet egy része a szállodákba terelődik át.

Csörget Balázs rámutatott, hogy Budapesten korábban kevés olyan szállodai márka volt jelen, amely alternatívát kínált a hagyományos hotelekhez képest. Ezt az űrt részben az Airbnb töltötte be. Az elmúlt öt évben azonban egyre több olyan, úgynevezett lifestyle márka jelent meg, amely hidat képez a rövid távú lakáskiadás és a klasszikus szállodai kínálat között. Ilyen például a Moxy, illetve a jövőre nyíló Ruby. A magasabb kategóriában a Canopy by Hilton megjelenése várható, emellett újabb Moxy szálloda is nyílik.

A fejlesztés alatt álló szállodák 80 százaléka nemzetközi márka alatt nyit majd meg, miközben a jelenleg működő hazai szállodáknak mindössze körülbelül fele tartozik valamely márkához. Ez jól mutatja a fejlesztők márkákba vetett bizalmát. 

A következő években több új brand is megjelenhet a magyar piacon, egyes márkák pedig akár két-három egységgel is bővíthetik jelenlétüket – emelt ki egy fontos trendet.

A fejlesztések 58 százaléka a felső-közép- és felső kategóriás (upscale és upper upscale) szegmensben valósul meg, de jelentős, 21 százalékos a luxuskategória részesedése is. Utóbbi két nagy projekthez köthető: a Sofitel mintegy 350 szobás, SO márka alatti újranyitásához, valamint a Gellért Szálló Mandarin Oriental márkanév alatti újjászületéséhez.

Vidéken ugyanakkor mindössze 240 szállodai szoba épül. A Kisfaludy Program és más vidéki támogatások elakadásával gyakorlatilag leálltak az új fejlesztések.

A keresleti oldal szintén erős, Budapest kifejezetten jó nyári szezont zárt. A fővárosi szállodákban 1,25 millió vendég szállt meg, 9,6 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A vendégéjszakák száma 10,8 százalékkal, 2,92 millióra nőtt, a nyári átlagos szobakihasználtság pedig elérte a 80,4 százalékot.

Az év első nyolc hónapjában az átlagos szobaár 131 euró volt, ami euróban számolva 10 százalékos emelkedést jelent. A forint erősödése azonban ennek jelentős részét ellensúlyozta, így forintban mindössze fél százalékos volt a növekedés – tette hozzá Csörget.

A budapesti szállodapiacot erős kereslet és közép-európai összevetésben is kiemelkedő fejlesztési aktivitás jellemzi. A jelentős kínálatbővülés és a nemzetközi szállodamárkák terjeszkedése kedvező kilátásokat vetít előre a fővárosi szállodapiacon a CBRE Magyarország várakozásai szerint.

Átalakuló szállodafejlesztési trendek

Kérdésünkre válaszolva Csörget Balázs elmondta, a tervezési fázisban lévő mintegy 1700 szállodai szoba elsősorban Budapest belső kerületeiben, a Nagykörúton belül koncentrálódik. Vonzó fejlesztési helyszín a budapesti repülőtér környéke is, ahol a növekvő utasforgalom és a tervezett bővítések további lehetőségeket teremtenek. A két meglévő repülőtéri szálloda mellett újabb nemzetközi márkás hotel megépítésében is látnak potenciált, és az üzemeltetők részéről is van érdeklődés.

A fejlesztés és tervezés alatt álló projektek mintegy harmada meglévő épületek szállodává alakításával, úgynevezett konverzióval valósulhat meg. Erre példa a Canopy by Hilton és a Moxy Residence Inn projektje. Az átalakítás előnye a rövidebb fejlesztési idő és az alacsonyabb költség, ráadásul a belvárosban egyre kevesebb az üres fejlesztési telek. További lehetőséget kínálhatnak az állam által értékesített értékes ingatlanok is, amelyek egy részében a következő években szállodai funkció jelenhet meg – vetítette előre.

Az új fejlesztések között a legalább 100 szobás, nemzetközi márkákhoz tartozó szállodák dominálnak, különösen a lifestyle kategóriában. 

Ezeknél az egyedi dizájn és a közösségi terek kapnak kiemelt szerepet. Erre a koncepcióra példa a már említettek mellett a Nagydiófa utcába tervezett Mama Shelter. Ugyanakkor vannak még olyan nemzetközi márkák (például a 25hours) amelyek egyelőre nincsenek jelen Budapesten.

További növekedési lehetőséget jelentenek véleménye szerint az apartmanszállodák, amelyek a hagyományos hotelek és az Airbnb-lakások közötti átmenetet képviselik. Elterjedésüket azonban a hazai szabályozás nehezíti, amely a szállodáktól többek között recepciót és reggeliztetést is megkövetel. Az ilyen típusú szálláshelyek különösen jól illeszkedhetnek az épületátalakításokhoz, mivel rugalmasabban alkalmazkodnak a meglévő épületek adottságaihoz.

A szállodafejlesztéseket továbbra is a hazai szereplők dominálják, akiknek erős a befektetési kedvük a különböző szegmensekben. A külföldi és regionális befektetők a választások óta aktívabbá váltak, elsősorban működő szállodák megvásárlása iránt érdeklődnek. A piac érdemi átrendeződéséhez ugyanakkor hosszabb időre lesz szükség.

(Nyitókép: 123rf)

Állítsa be, hogy a Turizmus.com cikkeit az elsők között lássa a Google keresőben!