Szárnyal a magyar hotelpiac, de a koronavírus boríthatja a trendet?

2020-ban az újonnan átadott szobák száma megduplázódhat, és elérheti a 2000 szobát, továbbá a nemzetközi szállodaláncok mellett a befektetési alapok is aktívak lesznek, mint vevők vagy beruházók. Tavalyhoz hasonlóan idén is várhatóak jelentős adásvételek a piacon: a vevők leginkább a 4 csillagos szállodákat keresik, ahol a vételár elérheti a szobánként 230 ezer eurót is.

Árfelhajtó hatású az áfacsökkentés, valamint az a tény, hogy a cseh és a lengyel piacon már lezajlott a jelentős drágulás. Negatív tendencia a kivitelezési költségek emelkedése, az építőipari kapacitáshiány, de legfőképpen a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása körüli bizonytalanság – ezek a főbb megállapításai a VLK Cresa szállodapiaci előrejelzésének.

Folytatódnak a szállodaberuházások

A független, vállalati ingatlantanácsadással foglalkozó társaság piacelemzésének legfontosabb megállapítása, hogy szárnyal a hotelszektor: folyamatosan épülnek az új szállodák, de a már működő házak iránt is élénk a vevői kereslet.

2020-ban nyílik meg a Matild Palace az Erzsébet híd lábánál

Fotó: Matild Palace

2019-ben 8 budapesti és 3 vidéki szállodában közel 1000 új szállodai szoba nyitott meg, és a kínálatbővülés mellett is növekedett a foglaltság, bár minimálisan. Tavaly a budapesti 4 csillagos szállodák egy szobára jutó árbevétele nőtt a leggyorsabban: a 13,6 %-os emelkedés meg is magyarázza, hogy a folyamatban lévő hotelfejlesztések 46%-a is ebben a kategóriában zajlik.

A fejlesztőket az sem riasztotta el, hogy az építési költségek – ugyanolyan műszaki tartalom mellett – 40-50%-kal emelkedtek az elmúlt két-három évben, ami egy 4 csillagos szálloda esetén azt jelenti, hogy 1600-1800 euró/négyzetméterről 2200-2400 euró/négyzetméterre ugrott a kivitelezési költség.

A piaci boom további bizonyítéka, hogy jelentős adás-vételek is történtek tavaly: volt olyan 4 csillagos hotel, amely 230.000 euró/szoba áron kelt el – állítja Takács Péter, a VLK Cresa szakértője.

Kivárnak az eladók

Jelenleg az eladni szándékozók kivárnak, további áremelkedésre számítanak. Az optimizmus részben indokolt, hiszen Magyarország változatlanul jó befektetési célpont, mivel a cseh és lengyel piacok már túl drágának számítanak és a hotelek teljesítménye stabilan javul.

Profit- és ezzel árfelhajtó hatású lehet nálunk az áfacsökkentés is, illetve megjelentek a hotelbefektetésekre specializálódott befektetési alapok, amelyek nem csupán pénzügyi befektetésként vesznek szállodákat, hanem szakmai tudással, nemzetközi tapasztalattal, márkaszinergiákkal, átépítési, újrapozicionálási programokkal tervezik elérni a hozzáadott értéket – állítja a szakértő.

Takács Péter azonban arra is figyelmeztet, hogy a vevőknek oda kell figyelni a megtérülésre, a 230 ezer euró/szoba ár például csak a 100 szobánál nagyobb, 4 csillagos szállodák esetében lehet reális, hiszen ebben az esetben – az irodapiachoz hasonlóan bérleti díj alapú hozammegközelítéssel, 5%- os hozammal számolva – havi nagyjából 950 euró bérleti díjat kell kitermelnie egy szobának, ami csak megfelelő elhelyezkedés és méretgazdaságosság mellett érhető el.

Kapacitáshiány az építőiparban és a koronavírus hatása

A piaci kilátásokat beárnyékolja az ingatlanárak növekedése: minden, legalább 5000 négyzetméter hasznos területű szállodaépület kialakítására alkalmas, jó elhelyezkedésű telek iránt sorban állnak a vevők.

Takács Péter

Fotó: VLK Cresa

Jelenleg az árakat a telekhányad határozza meg (a felszín feletti hasznos épület-négyzetméterre jutó telekár), ezek Budapesten nagyon változóak: az V. kerületben akár 2500 euró/négyzetméter is lehet egy hotelberuházásra alkalmas telekhányad, a VI. kerületben ez 1500-2000 euró/négyzetméter, a VII. kerületben pedig már „csak" 1000-1500 euró/négyzetméter, attól függően, hogy az épület, telek rendelkezik-e építési engedéllyel és hány szobás szálloda megvalósítása lehetséges.

A hotelfejlesztéseket sem kerülik el az építőipar általános problémái: a szakemberhiány, a kapacitáshiány miatt csúszhatnak, vagy akár el is maradhatnak beruházások. Egyes vidéki városokban pedig az európai autóipar bizonytalanságai gyűrűznek be a helyi szállodapiacra.

Ám a VLK Cresa szerint a legjelentősebb kockázati tényező a koronavírus turizmusra gyakorolt hatása. Tavaly Kína már a tizedik helyre jött fel a küldőországok listáján, az onnan érkező turisták száma 6,9%-kal, (kb. 439.000 vendégéjszaka, ennek nagyjából háromnegyede Budapesten realizálódik) nőtt a megelőző évhez képest, és a magyar turisztikai piac további nagy növekedést várt idén a közvetlen légijáratoknak is köszönhetően. Ám a koronavírus miatt ez a trend megfordulhat – állítja Takács Péter, aki nemzetközi elemzésekre hivatkozva 25-30% közötti visszaesést vár a kínai turizmusban.

A szállodai vételárakat befolyásoló tényezők

Forrás: VLK Cresa

Prognózis: keresettek maradnak a kész szállodák

A VLK Cresa előrejelzése szerint idén 1500-2000 új szállodai szobát adnak majd át a beruházók. (A 2020-ban megnyíló szállodákról itt olvashatja a Turizmus.com magazin összefoglalóját.)

A szakértő becslése szerint az egy szobára eső nyereség átlagosan 3-5%-kal nőhet 2020-ban. Ebben szerepet játszik az áfacsökkentés pozitív hatása, illetve az, hogy a gyengülő forint némileg ellensúlyozza a forintalapú bérköltségek emelkedését. Ez azt is jelenti, hogy a nemzetközi szállodaláncok és befektetési alapok továbbra is élénken érdeklődnek a magyar piac iránt, és minden budapesti üzemeltető-keresési projektre komoly hazai és nemzetközi érdeklődés várható.

Az ötcsillagos vendégkört célozza meg az idén nyíló Hard Rock Hotel is

Fotó: Hard Rock Hotel

Vidéken többnyire a már a fővárosban jelen lévő nemzetközi márkák keresnek aktívan új lehetőségeket, de a gazdaságfejlesztési programok és a vidéki turisztikai attrakciófejlesztések további üzemeltetői és befektetői érdeklődést generálhatnak.

A befektetési alapok körében a legnépszerűbbek a bérleti konstrukciók lesznek, ahol helyi vagy regionális, független szakmai partner üzemelteti a szállodát, de valamelyik nemzetközi márka alatt, annak előírásai alapján.

„A beruházók megoszlanak a bérleti vagy management konstrukciók között: a konzervatívabb fejlesztők bérleti konstrukciót keresnek a fix cash flow miatt, a magasabb kockázatot vállaló beruházók az üzemeltetési szerződéseket preferálják. A befektetők hasonlóan oszlanak meg: az intézményi, befektetési alap típusú vevők a bérleti konstrukciós hoteltermékeket preferálják, a magánbefektetők és a magasabb kockázatot keresők a management konstrukciót keresik" – fejtette ki Takács Péter, aki szerint a hosszú távú bérleti szerződéses belvárosi hotelek adásvételei 5-5,5% hozam körüli áron cserélnek gazdát, emiatt a management szerződéses hoteltulajdonosok is ezt a hozamot várják el az exitnél, de a vevők inkább 6-6,5%-os hozamszinten vennének ilyen hoteleket.