Így látja a szállodabefektetéseket a piac öt meghatározó szereplője

A hosteltől a luxusszállodáig

A lapunkhoz eljuttatott beszámoló szerint Sameer Hamdan, a Mellow Mood Hotels alapító társtulajdonosa hangsúlyozta, hogy a szállodaipar, amely első látásra szerelemmé vált számára, továbbra is meghatározó a cégcsoport életében, bár tudatosan mindig is diverzifikáltan invesztáltak kereskedelmi és iroda ingatlanokba is.

Ez a stratégia most sem változik, függetlenül a szállodaiparban betöltött szerepüktől, amely megkövetelte, hogy saját üzemeltetési céget hozzanak létre. Az esetükben először üzemeltetőként léptek a piacra, majd erre a tudásra és tapasztalatra építve váltak szállodatulajdonossá és -fejlesztővé. Mára már 17 szálloda fejlesztése kötődik a nevükhöz, amelyek közül a megfelelő pillanatban többtől meg is váltak. A hostel üzletágból indulva, a 3-4 csillagos, majd a Párisi Udvar 6 éven át tartó rekonstrukciója és átalakítása után ma már a luxuskategóriában is jelen vannak.

A lokáció mindent visz

Noah Steinberg, a WING Zrt. elnök-vezérigazgatója abban hisz, hogy minden esetben az ingatlan lokációja az, amely meghatározza annak legmegfelelőbb hasznosítási lehetőségét. Ez a stratégia vezette a WING-et a szállodaingatlan-fejlesztéshez: az eddig megszerzett tapasztalatokra építve, a jelenlegi Liberty-fejlesztés kapcsán továbbra is a szektor mellett köteleződtek el, ahol egy irodaház mellett az úgynevezett duális brand keretében egy épületben két szállodamárka is helyet kap, az Accor által üzemeltetett ibis és Tribe szállodák megnyitásával.

A magyarországi fejlesztői és tulajdonosi tapasztalatok elősegítik a WING-et - hiszen még nem szálltak ki a szállodai beruházásaikból -, hogy a Lengyelországban is egyre hangsúlyosabb jelenlétükkel helyszíntől függően dönthessenek szállodafejlesztésekről akár a régió más országaiban is.

A szállodai beruházásaik sem térnek el az egyéb, ingatlanszektorban megfogalmazott üzleti stratégiájuktól. Az értékteremtés a történelmi cashflow maximalizálásával kerül megvalósításra, amely kilépési pozícióba hozza őket. Ez a pozíció adja meg azt a komforthelyzetet, hogy eldönthessék, eladják-e, vagy tovább tartsák a hozamalapú beruházásaikat. Érdekes módon első budapesti szállodafejlesztésüknél azért választották az üzemeltetési szerződéses formát, mert nem kaptak értékelhető bérleti konstrukciót.Értékteremtésük sikerének ez a kockázatvállalás az egyik sikere, amely magasabb hozamot biztosított - még a pandémia alatt is - reptéri szállodájuknál.

Vásárolj olcsón, teremts hozzáadott értéket és lépj ki!

Az Indotek minden esetben opportunista döntések eredményeképpen lép be az ingatlanszektor egyes típusaiba, elsősorban a "vásárolj olcsón, teremts hozzáadott értéket és lépj ki!" filozófia által vezérelve. Hagyományosan a radar alatti, nem látványos ingatlanokra összpontosítva érték el sikereiket és építették fel az Indoteket ma már az egyik legmeghatározóbb szállodaberuházóvá a budapesti ingatlanpiacon. Sokak számára meglepő lehetett, mikor megvásárolták előbb a budapesti Sofitelt, majd a Gellértet. Jelenleg mindkettő teljes felújítás és újrapozicionálás előtt áll. Az ikonikus helyszínek és a Gellért patinája biztosítja számukra az alapokat, amely az értékteremtés alapja.

Két szállodatulajdonos-üzemeltető és -fejlesztő csoport, egy ingatlanfejlesztő, egy ingatlanbefektető és egy ingatlankivitelező cégcsoport osztotta meg véleményét és a szállodaingatlan-fejlesztéssel kapcsolatos stratégiáját a HOTCO konferencián

Fotó: HOTCO 2022

Természetesen ez eltér az alapfilozófiájuktól, hiszen nagy kockázattal és beruházással jár a siker megteremtése az ötcsillagos és luxusingatlanok esetében, de az akvizíciós fókusz, a nagy volumen vonatkozásában a szokatlannak tűnő stratégia mentén az olcsó üdülőszállodák megszerzésére épül - osztotta meg a stratégiát Hornok Krisztián, az Indotek Group tranzakciós igazgatója. Ez az irány a mediterrán térségre szorítkozik és a cégcsoport jelenlegi 3000 szobás összkapacitásának megtöbbszörözése is ebben a régióban várható.

Történelmi épületekből szálloda

A DVM Group a kivitelezői oldalon tett szert páratlan tapasztalatra, a történelmi épületek szállodává alakításának eredményeképpen, továbbá egyéb újépítésű szállodafejlesztések megvalósításával. Bár a cégcsoporton belül, a Horizonnál a fejlesztésből is kivette a részét a cég, a piaci lehetőségek alapján mégis a kivitelezésben találták meg a szerepüket a budapesti szállodafejlesztési piacon. A Marriott ikonikus lifestyle márkája, a W és a luxus St. Regis, a korábbi Buddha Bar Hotel átépítése a jelenlegi zászlóshajós munkájuk. Massányi Tibor, a DVM ügyvezető partnere szerint talán csak a kórházfejlesztések komplikáltabbak a szállodaingatlan-kivitelezésnél.

Ezek a tapasztalatok, párosítva a történelmi épületek legmodernebb technológiával történő felszerelésével mára alapkövetelmény, amellyel a nemzetközi szállodaláncok és vendégköreik elvárásának is meg kell feleljenek. Egy megbízható és időben teljesíteni képes kivitelező az értékteremtéshez nagyban hozzá tud járulni, hiszen ezzel tervezhetővé válik a pre-opening időben történő megkezdése és hatékonysága - amennyiben nem csúszik az átadás, ami eurómilliós többletköltségeket is jelenthet a bevételkieséssel kombinálva.

Értékteremtés a lifestyle szegmensben

A norvég-lengyel tőkével indított és a pandémia alatt is sikeres Puro Hotels történelme során először Budapestet választotta nemzetközi terjeszkedése helyszínéül. Ez annak köszönhető, hogy szemben a lengyelországi városokkal, amely - talán Krakkó és részben Gdanszk kivételével - elsősorban üzleti turizmusra épül, Budapesten meghatározó szerepet tölt be a szabadidős turizmus. Przemyslaw Wieczorek, a Puro Hotels igazgatóságának elnöke és a fejlesztések felelőse maximálisan hisz a saját lifestyle márkájuk alatti üzemeltetéssel elért értékteremtésben. Ez segítette a cégcsoportot a pandémia időszakában, így egyes szállodáik bámulatos RevPAR indexet is el tudtak érni törzsvendégeiknek köszönhetően.

A budapesti beruházás után Prága az elsődleges célpont, hogy tízéves távlatban a Kelet-Közép-Európa legismertebb lifestyle szállodamárkájaként elért eredményeire alapozva az EU nyugati térségében is megvesse a lábát a Puro Hotels.

Sameer Hamdan kiemelte, hogy ma egy sikeres tulajdonos-üzemeltető szállodavállalat elképzelhetetlen anélkül, hogy saját szakembergárdájának kinevelését ne biztosítsa. Elmondta, hogy a Magyar Agrár- és Élettudományi Egyetemmel (MATE) közösen megalapították a MATE-Mellow Mood Akadámiát, hogy elejét vegyék annak a kényszernek, hogy Ázsiából vagy egyéb térségből kelljen munkaerőt biztosítaniuk az alapvető pozíciók betöltésére.

Gomola Marius, a HOTCO alapítója és a Horwath HTL magyarországi ügyvezetője összegezte, hogy a szállodaipar egészséges fejlődése érdekében fontos, hogy széles körben jelen legyen a belföldi és nemzetközi tőke nemcsak a szállodaingatlanokban, de az üzemeltetés és a diverzifikált vendégigényeket kielégítő márkanevek formájában is, amelyek elősegítik Budapest és az ország turizmusának fejlődését és jelenlétét a disztribúciós felületeken - írták a panelbeszélgetésről készült beszámolóban.