A versenyképesség záloga a minőségi szállodák fejlesztése

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége 57. közgyűlése keretében megtartott, izgalmas témákat feszegető panelbeszélgetés Klemm Balázs, a Hotel & More ügyvezetője, Somlyai Zoltán, a BDPST Hotel Management Zrt. vezérigazgatója és Szauter István, a Frivex Consulting ügyvezetőjének részvételével, Maráczi Gábor, az Accent Hotel Management fejlesztési igazgatójának moderálása mellett zajlott és több forró témát érintett.

A kerekasztal-beszélgetés résztvevői (balról jobbra): Somlyai Zoltán, Klemm Balázs, Szauter István és Maráczi Gábor

Fotó: Tamás Pál / MSZÉSZ

Van létjogosultsága az új kapacitásoknak

A folyamatosan javuló turisztikai mutatók, a luxuspiacon jelen lévő potenciál, a mainstreambe nem illeszkedő, különleges beruházási termékek iránti kereslet és a nemzetközi márkák vidéki térnyerése mind közrejátszik abban, hogy a CBRE nemzetközi ingatlantanácsadó a korábbiaknál nagyobb kínálatra számít a szálláshely-fejlesztési piacon az elkövetkező években – ismertette az analízist és tette fel az első kérdést a beruházások dinamizmusával kapcsolatban a résztvevőknek Maráczi Gábor.

Mint Szauter István megjegyezte, a jelenleg látható fejlesztési projektek 5-6 évvel ezelőtt, egy teljesen más piaci környezetben kezdődtek el. A láncoknál és a befektetőknél ugyanakkor most is intenzív fejlesztési munka folyik, hiszen a résztvevők a válságokat belekódolják számításaikba. Fontos a fejlesztői tudatosság, mint ahogy az is, hogy az egységek fenntartásra is maradjon pénz.

Somlyai Zoltán szerint a költségek és a megtérülési elvárások egyaránt megemelkedtek, ha „az exceltábla nem viseli el az építés költségét, az építés megáll”. Klemm Balázs úgy érzékeli, hogy óvatosabbak a fejlesztők, akárcsak „esőben a Forma-1-es pilóták". A kedvezőtlen gazdasági környezet ellenére a szakemberek optimisták, bíznak a turizmus felívelésében. „Utazni fogunk, az új szálláshelykapacitásoknak létre kell jönniük, hogy versenyképes desztináció legyünk” – állapították meg.

Arra viszont nincs egyöntetű válasz, hogy a kínálat fejlesztése melyik irányba indulhat el. A BDPST szerint a minőségi turizmus és ezzel együtt a magasabb vendégköltések felé érdemes elmozdulni. A Hotel & More meglátása az, hogy a középréteg utazási kedve nem lanyhult, a keresletre az alacsonyabb kategóriában is érdemes számítani.

A Körszállóhoz hasonló, hibrid vagy alternatív üzemeltetési formákra a továbbiakban is szükség lesz. Az Accor diverzifikált portfóliója ki tudja szolgálni a különböző keresleti igényeket. „Megfelelő márkát a megfelelő helyre” – vallják, és üzemeltetési szerződéseiket a tulajdonosi elvárásoknak megfelelően alakítják.

Szauter István (b), a Frivex Consulting ügyvezetője és Maráczi Gábor (j), az Accent Hotel Management fejlesztési igazgatója

Fotó: Tamás Pál / MSZÉSZ

Nemzetközi márkák vidéken

Bár létjogosultságukat mindannyian elismerték, a vidéken megjelenő nemzetközi márkák hatását nem egyformán ítélték meg a résztvevők. A Balatonon és Debrecenben egyaránt megvolt az igény a nemzetközi márkákra – mivel a szolgáltatások színvonalának javítása és az értékesítési tevékenység élénkítése miatt szükség van rájuk –, az erős belföldi kereslet miatt részarányuk Klemm Balázs szerint nem fogja meghaladni a 20 százalékot. Érdemes figyelembe venni azt is, hogy a brand képviseletének jelentős költségei vannak, miközben a közvetlen értékesítés a belföldi vendégek esetén kifejezetten erős tud lenni. Szauter István ezzel szemben úgy látja, a brandekhez tartozó szállodák mindenkinek alternatívát kínálnak, szolgáltatásaikat a belföldi közönség is élvezni fogja. A beszélgetésben a minőségi szolgáltatások fontosságáról, a márkák által hozzáadott értékéről, az általuk közvetített ígéretekről is szó esett.

Hatékonyságnövelő-fejlesztések, változó üzemeltetési modellek

Az energiaválság nyomán megindult portfóliókorszerűsítés és hatékonyságnövelés vajon trendfordító vagy sem? – tette fel a kérdést Maráczi Gábor. A résztvevők egységes véleménye szerint nincs más út, csak előre lehet menni. Szemléletünket sok tekintetben át kell alakítani, a rezsitámogatást fejlesztésekre kell fordítani, minden fejlesztési lehetőséget meg kell ragadni, ezek híján a tulajdonosoknak el kell fogadniuk a nyereségesség csökkenését. A jogszabályok már energiatakarékos épületek építésére ösztönöznek, ami a jövőbeni üzemeltetési költséget csökkenti és növeli az eredményt, viszont drágítja a beruházásokat.

Somlyai Zoltán (b), a BDPST Hotel Management Zrt. vezérigazgatója és Klemm Balázs (j), a Hotel & More ügyvezetője

Fotó: Tamás Pál, MSZÉSZ

A panelbeszélgetésen az üzemeltetési szerződések változásairól is szó esett. Amint az a Cushman and Wakefield felméréséből is kiderül, ebben a tekintetben drasztikus a változás a piacon, a fix bérleti díjas termékek száma nagymértékben csökkent, a hibrid- és bevételrészesedéses bérletek előtérbe kerültek. A változást a beszélgetés résztvevői is megerősítették. A Hotel & More úgy véli, a hibrid bérletek és a menedzsmentszerződések a jelenlegi körülmények között jóval kedvezőbbek, jellemző tendencia, hogy a befektetők egyre nagyobb figyelmet fordítanak befektetéseikre.

A növekvő profit és a tiszta bérlettől való elszakadás igénye a BDPST szerint is egyre jellemzőbb. Ahány tulajdonos, annyi megoldás létezik az Accornál, az igényeket sokszínű üzemeltetési modellel elégítik ki. Új jelenség az úgynevezett szendvicsmodell, ebben a tulajdonos és a nemzetközi lánc közé beékelődött üzemeltető vállalat élvezi a franchise-jogokat.A beszélgetés végén az előttünk álló 3-5 év kihívásairól, veszélyeiről esett szó, a folyamatban lévő beruházások 16 százaléka ugyanis késik, a projektek 10 százaléka pedig leállt. Mint a résztvevők megállapították, a költségek további emelkedése és a kedvezőtlen kamatkörnyezet lassíthatja a projekteket, a befektetők óvatosabbá váltak. Az állami támogatások megszűnésének és a fejlesztések ciklikussá válásának komoly kockázata lehet. A kötelező minősítés fényében fenyegető, ha a vállalkozók nem jutnak elfogadható költségen finanszírozási forrásokhoz, hogy a meglévő állomány rekonstrukcióját elvégezzék.

A befektetői hozamelvárásokat a szakemberek hazai szinten is kezdik leadni – állapították meg a résztvevők az előadás zárásaként.