Megéri-e szállodát eladni, venni a Covid árnyékában Magyarországon?

Szerző: Pintér Tünde

Forrás: turizmus.com

 2021. február 24. 14:29

Nem hozott árcsökkenést a kényszerű zárva tartás a szállodai tranzakciók piacán. A reális és az elvárt ár közötti különbség lelassította a látható eladások dinamizmusát, a potenciális eladók nagy része kivár. A piacon kívüli üzletek szakértője szerint viszont az adásvételek nem álltak le teljesen.

Hegedűs Attila, a BDO Magyarország ügyvezetője szerint látszatra nincs mozgás a turisztikai célú ingatlanok piacán.

„Nincs mit szépíteni, a kétharmad arányban a szabadidős szegmensre alapozó, 90 százalékban külföldi alapú budapesti szállodapiacon óriási a hanyatlás. A szállodák vagy üzemszünetet tartanak, vagy a (minimális) üzleti vendégkörre támaszkodva, alacsony kihasználtsággal operálva berendezkedtek a túlélésre. A tulajdonosok pedig nem is reménykednek abban, hogy amíg a pandémiás helyzet tart, bármilyen megtérülési álmot kergethessenek. Mindennek ellenére „nem folyik vér" a piacon, áron alul senki nem akar megszabadulni eszközétől. A tulajdonosok bíznak benne, hogy a korlátozások feloldása után a piac felpattan, az ingatlanok felértékelődnek, és három év múlva talán elfelejtjük az egész válságot" – nyilatkozta lapunknak a szakember.

Azt ugyanis minden befektető tudja, hogy a piacokban kódolva vannak a válságok, időről-időre mindig történik valami lassulás, egyedül az adott válság mélységét nem kívánja senki megélni. Évekre visszatekintve viszont az ingatlanértékek folyamatos emelkedést mutatnak.

 

Bezárt piacon, bezárt házat nehéz jól eladni

Meglátása szerint a több lábon álló, nem csak ingatlanportfólióval rendelkező befektetőknek könnyebb a finanszírozás és az ilyen helyzetek túlélése, akinek viszont egyetlen szálláshelye jelenti a legfőbb bevételi forrást, az bajban lehet. De amíg tudnak, Hegedűs Attila tapasztalata szerint ők is inkább kivárnak, nyilvánosan nem szeretnének megjelenni a piacon. Bezárt piacon ingatlant árulni ugyanis a „gyengeség jele", jó áron értékesíteni jelen körülmények között szinte lehetetlen, ezért senki sem teszi ki szívesen a „homlokára" az eladó táblát – fogalmazott.Az eladók és a vevők egymásra találását tehát elsősorban az nehezíti meg, hogy az árat illetően a jórészt cash flow alapon számított realitás és az eladói oldal elképzelése, elvárása között most különösen nagy a rés. Hegedűs Attila szerint bezárt piacon borzasztó nehéz árazni: az eladók biztosak lehetnek abban, hogy az általuk megadott árat a jellemzően 7-8 százalékos hozamelvárással rendelkező vevők legalább annak egyharmadával megpróbálják lealkudni. (Egyes esetekben ennél agresszívebb hozamok is léteznek.)

Budapest belvárosában 2021-ben is több új szálloda piacra lépése várható

Fotó: 123rf.com

A szállodai ingatlanpiac 2020 elején tapasztalt pezsgéséhez – a cash flow termelés megindulása mellett – a két értéknek feltétlenül közelítenie kell. Nem kedvező feltétel az sem, hogy nincs tömeges, magas árat kifizetni hajlandó készpénzes vásárló a piacon, a bankok pedig jelenleg nem nyitottak a tömeges projekt- vagy tranzakcióhitelezésre.

A maga részéről ezért türelemre inti az elbizonytalanodókat, utalva arra, hogy a bezárt szálloda után fizetendő költségmilliókat a milliárdos értékkel érdemes szembeállítani, amit az eszköz képvisel, és nem érdemes elkótyavetyélni azt.

A BDO meggyőződése szerint az újraindulás után a jó minőségű, nem lelakott hotelekre lehet majd gyorsan vevőt találni, ezért érdemes lehet felújításba kezdeni, és a megfelelő pillanatban egy fizikailag megerősödött épülettel a piacra lépni. Annál is inkább, mert már 2021-ben új fejlesztések is megjelennek a piacon és további építkezések is zajlanak. Nagy sietség a futó beruházásoknál ugyan nem látszik, a tulajdonosok viszont a magas minőségű kivitelezésre törekednek a fenntarthatóság érdekében.

 

Nem csak turisztikai hasznosításban érdemes gondolkodni

Ha nem is transzparensen zajlanak, a piacon kívüli (off-market) üzletek szakértője szerint az adásvételek nem álltak le teljesen.

„Folyamatosan bukkannak fel eladó szállodák a látókörömben, melyek között vannak top lokációval rendelkező, belvárosi ingatlanok, kevésbé előnyös fekvésű, budai házak és vidéki egységek egyaránt. A kép tehát meglehetősen vegyes, nemzetközi láncok, hazai tulajdonosok, szállodafejlesztők is kínálják az ingatlanjaikat eladásra, háromcsillagos kategóriától felfelé. Több lábon álló, többféle kereskedelmi ingatlannal rendelkező befektetők is vannak az eladók között, ők szívesen szabadulnak a portfólióban jelenleg a leggyengébb elemként szereplő szálláshelyeiktől, hogy tőkéjüket például a jobban forgó lakóingatlanok piacán fialtassák" – elemezte az eladói oldalt a turizmus.com-nak Tomor Enikő bróker, a lakó- és kereskedelmi ingatlanok közvetítésével foglalkozó Tomor Immo tulajdonosa.

A vevői oldalon 2020 elejéhez képest változás tapasztalható: a külföldi vásárlók az utazási korlátozások miatt jelenleg jellemzően háttérben maradnak és kivárnak. A magyar befektetők, és a hazánkban már huzamosabb ideje jelenlévő külföldi befektetők viszont keresik a vételi lehetőségeket és sorban állnak a jó projektekért. Aktivitásuk egyik oka, hogy tavaly a bizonytalanság miatt a legtöbbjük nem mert költeni, idén azonban már be akarják fektetni a tőkéjüket.Tomor Enikő tapasztalata szerint jelenleg Budapest belvárosában és a Balatonnál van nagyobb érdeklődés az ingatlanbefektetések iránt. A fővárosi épületek kelendősége elsősorban a jó lokáción múlik. A külföldi befektetők visszatérése után várhatóan az egész éves üzemelésű, vidéki szállodák iránt is megélénkülhet a kereslet.

Azon szállodák esetében, amelyek nem termelik ki a fenntartási költségüket, érdemes elgondolkodni a funkcióváltáson

Fotó: 123rf.com

A szakember szerint, amennyiben a tulajdonosok nem képesek tovább finanszírozni zárva tartó szálláshelyük fenntartási költségeit, mindenképp érdemes elgondolkodni a funkcióváltáson. A jó helyen fekvő épületeknél az irodává, kollégiummá, hostellé, kevéssé kedvező elhelyezkedés esetén pedig akár a lakóingatlanná történő átalakítás is szóba jöhet.Ebből a szempontból az is előnyös, hogy a befektetők egy része opportunista, azaz akkor is szívesen vásárol jó lokációjú, jó állapotú ingatlant, ha annak végleges profiljáról csak 1-2 év múlva, a piac beállta után tud dönteni.

A kereskedelmi ingatlanok, vagyis az irodák, kiskereskedelmi ingatlanok és logisztikai ingatlanok értékesítése egyébként – az eltérő hozamelvárás miatt – könnyebb, mint a szálláshelyeké: míg a budapesti A kategóriás, prémium minőségű kereskedelmi ingatlanok jelenleg átlagosan 5-6, a vidékiek 7-8 százalék körüli hozammal cserélnek gazdát.

 

Nincs pánik a szálláshely célú ingatlanok piacán

Az ingatlanok adásvételével foglalkozó legnagyobb portálon nem nőtt a publikusan megjelenő adásvételek száma a szálláshely célú ingatlanok tekintetében. Az ingatlan.com adatai szerint országosan szinten stagnál a vendéglátóegység kategórián belül, a szálláshely alkategóriában meghirdetett ingatlanok száma (2020 februárjában 1180, idén februárban pedig 1120 házat hirdettek náluk), Budapest esetén pedig csökkenés mutatkozik: a tavalyi 150-hez képest idén 109 szállodától vagy panziótól kívánt megválni tulajdonosa.

„Az adatokat tovább elemezve kiderül az is, hogy Budapesten a kínálati átlagár az elmúlt évben 550 millió forintról 490 millió forintra csökkent, tehát nagyobb arányban kerültek piacra a kisebb területű ingatlanok. A négyzetméterárak tekintetében éves szinten 15 százalékos emelkedésnek lehetünk tanúi: tavaly óta 380 ezer forintról 430 ezerre emelkedett az átlagár, amiben a kínálat összetételének változása, a kisebb értékű (vélhetően kisebb alapterületű) ingatlanok túlsúlyba kerülése is szerepet játszhat, hiszen ezek fajlagosan mindig drágábbak.

A megyeszékhelyeken 5 százalékos felértékelődés történt, egyéb, vidéki viszonylatban viszont nem volt az árakban elmozdulás" – szemezgetett a jellemző adatokból kérésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Érdekes jelenség, hogy a belvárosban, melyet leginkább érint a turisták eltűnése, nincs változás az értékesíteni kívánt ingatlanok számában: jelenleg 20 eladó szállodát hirdetnek a portálon, ami megfelel az egy évvel ezelőttinek.

Szintén érdekes az üzlethelyiségek és a vendéglátás célú ingatlanok piacán megfigyelhető különbség: míg az előbbiek esetén egyértelműen a kínálat növekedése és ezzel együtt 5 százalékos árcsökkenés figyelhető meg, utóbbiaknál szűkült a kínálat, „pánikhangulat" egyáltalán nem érezhető. A különbségnek Balogh László szerint vélhetően az az oka, hogy amíg a kiskereskedelem online csatornákra való átterelődése – a megváltozott vásárlói szokások miatt – várhatóan a pandémiás helyzet megszűnése után is megmarad, addig étterembe, szállodába ugyanolyan szívesen mennek majd az emberek, mint korábban, amint a járvány és gazdasági következményeinek elmúlása ezt lehetővé teszi.

Vidéken a Balatonnál van nagyobb érdeklődés az ingatlanbefektetések iránt

Fotó: 123rf.com

A szakember összességében megerősítette: a vendéglátás célú ingatlanok esetében nem látszik olyan elmozdulás, ami nagy változást jelenthetne akár az ingatlanok árértékelése, akár forgalma tekintetében.

 

Sorsfordító lehet a hitelmoratórium lejárta

Megszólított szakértőink szerint a helyzetet a június 30-án lejáró hitelmoratórium, illetve az újraindulás dátuma együttesen fogja meghatározni. A jelenlegi, minimális kihasználtság a hiteltörlesztéshez biztosan nem lesz elég, de sokaknak az is fájni fog, ha a korlátozások feloldása után egyből meg kell kezdeni a hitelek törlesztését. Csak remélni lehet, hogy a turisztikai kereslet újbóli élénkülése már a hitelmoratórium lejárta előtt enyhít a szállodák nyomasztó likviditási problémáin, de ha nem így lesz, az akár egy új eladási hullámot is elindíthat.

Balogh László szerint a jövőt illetően a legnagyobb, a turisztikai jellegű ingatlanok adásvételére hatással lévő kérdés az lehet, hogy a vállalkozások menyire ügyesen tudják meghatározni a túléléshez szükséges időszakot. Véleménye szerint a korlátozások fokozatos feloldása után „Black Friday"- vásárlásözönt idéző turistarohamra nem, ehelyett inkább lassú visszaépülésre lehet számítani.

Ahogy a BDO idén januári, a szállodaipar kilátásait taglaló elemzésében is megállapította, számos szálláshely esetében komoly adósság-átstrukturálásra lesz majd szükség, ami mind az üzemeltetői, mind a banki oldalon jelentős kompromisszumokat kívánhat, melyhez elengedhetetlen lehet profi szakértői támogatás. A válság után egészen biztosan átértékelődnek az üzemeltetésre vonatkozó elvárások is, változást hozva az üzemeltetői és a bérlési konstrukciókban egyaránt. Hogy milyen irányú lesz a változás, azt ugyanakkor nem lehet megjósolni, erre a vélhető „felpattanás" első két éve fog választ adni.