Tovább csökken a bajba jutott hazai hotelek értéke

A felújítani akaró tulajdonosoknak a súlyos építőipari gondok miatt halasztaniuk kell a munkákat, az üzemeltetésben viszont új trendek érkeznek.

A VLK Cresa elemzése szerint nagyobb a baj a magyar hotelpiacon, mint 6-8 hónappal ezelőtt gondolták. A teljes felépülést már nem 2023-ra, hanem 2024-25-re teszi a legtöbb szakember. Nagyon sok múlik azon, hogy lesz-e újabb vírushullám és az milyen mértékű és lefutású lesz. A nemzetközi szabadidős és üzleti turizmusnak jobban kitett Budapest (akárcsak Bécs vagy Prága) sokkal nehezebben küzdheti ki magát a válságból, mint a vidéki hotelek és resortok, illetve azok a városok ahol van komoly belföldi kereslet.

Utóbbi kettőnél magas a hazai és a helyi kereslet aránya és ha nem lesznek újabb belső korlátozások, ezek könnyebben ledolgozhatják veszteségeiket – mondta Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég befektetési igazgatója, miután gyors mérleget vont az eltelt idei első félévből.

Meglátása szerint a fővárosi hotelek életét nagyban befolyásolja, hogy milyen gyorsan alakulnak ki az Európai Unióban a rendezett és átlátható utazási szabályok. Tömeges városi turizmus ugyanis ezek nélkül elképzelhetetlen.

Mindennek fényében nálunk is tovább lassítottak a szállodaberuházók. Takács Péter azt tapasztalja, hogy a befejezéshez közeli hoteleket már biztosan készre építik. A projekt elején tartó vagy nem kiemelt övezetbe tervezett szállodák beruházói azonban vagy kivárnak, vagy újratervezik az egészet.

„Természetesen vannak olyan projektek, ahol a beruházó már leszerződött a kivitelezővel tavalyi vagy év elejei áron. Ezek vélhetően folytatják a projektet” – mondta, ugyanakkor megjegyezte, hogy erősen bezavar a munkaerőhiány és az építőanyagok hihetetlen drágulása.

A jelek szerint fel kell adni a tavaly év végén még életszerűnek gondolt stratégiát, miszerint a következő két évet építkezéssel, felújítással lehet – és kell – tölteni.

A nagyobb Duna-parti és belvárosi szállodák stabilak, komoly a befektetői érdeklődés is irántuk, de nincs eladási nyomás a tulajdonosokon. Gyors értékesítésről még a bajba jutott hotelek esetében sem beszélhetünk, mert alacsony a kereslet és túl alacsonyak a felajánlott vételárak.

Nagyobb tranzakciókra inkább 2022-ben, ott is inkább a második félévtől lehet számítani, a hitelmoratórium és az utazási kereslet együttes alakulása fogja ezt nagymértékben meghatározni.

Szállodából kollégium vagy lakóépület

Fontos változás, hogy a másodlagos lokációk és a gyenge műszaki állapotú ingatlanok leértékelődőben vannak, a harmadlagos lokációkban található hoteleknél és rosszul karbantartott szállodáknál egyre gyakrabban merül fel az alternatív hasznosítás. Ez nemzetközi gyakorlat, több ilyen ingatlanból lehet kollégium vagy munkásszálló.

Budapest ebben a tekintetben nem egyedi eset, Bécsben is Prágában is vizsgálják a tulajdonosok, miből lehetne lakóház vagy más funkciójú ingatlan. Takács Péter azonban úgy látja, hogy a hazai piachoz még mindig óvatosan állnak hozzá a befektetők. A belvárost továbbra is keresik, főleg a működő hoteleket, de már nem erőltetik a belvárosi fejlesztési telkek és komplett átépítést igénylő ingatlanok megvételét, még akkor sem, ha jelentős árengedménnyel kínálják azokat.

A budapesti hotelek legfontosabb feladata most az lenne, hogy amikor beindul az élet és a kereslet, akkor ne árcsökkentéssel próbáljanak vendéget szerezni

Fotó: 123rf.com

A telkekhez hasonlóan stagnál a belvárosi átalakítandó épületek, műemléképületek piaca is. Közülük sok áll, a tulajdonosok nem igazán engednek az árból, kivárnak.

Hogyan alakul az értékcsökkenés a következő években?

Takács Péter utalt arra is, hogy a megtérülési mutatók becslésekor a 2019 év végi teljesítmény 80 százalékát veszik a jövőbeni reális teljesítmény alapjául és azzal számolnak, hogy a következő két év eredménye közel nulla lesz, és 5-6 helyett 6-7 százalék lesz a hozam.

Ez egyértelmű jelzés arra vonatkozóan, hogy az értékbecslések során komoly értékcsökkenések lesznek. Egyébként Kelet-Európában mintegy 20 százalékos átlagos értékcsökkenést tapasztalni, míg a nagyot eső nyugat-európai piacokon már elindultak a tranzakciók. A nemzetközi és helyi befektetők egyre több olasz, spanyol, francia város, és természetesen a mediterrán térség hoteljeit vásárolják fel.

A budapesti hotelek legfontosabb feladata most az lenne, hogy amikor beindul az élet és a kereslet, akkor ne árcsökkentéssel próbáljanak vendéget szerezni, mert gyorsan elveszhet annak a hosszú építkezésnek az eredménye amit 2019 év végére sikerült elérni. A munkaerőpiaci kilátások egyébként inkább áremelkedést indokolnának.

Milyen trendek várhatóak az újranyitó piacon?

Az újranyitó piac abból a szempontból is érdekes lesz, hogy több új ötcsillagos szálloda nyílik, amik a legmagasabb fizetőképességű szegmenst célozzák meg, nekik nagyon fontos lesz erős átlagárral működni, de ahhoz komoly keresletnek kell megjelennie. Az üzemeltetési vonalon máris érezni jelentős változásokat. A bérleti konstrukcióban működő hoteleknél a 2019-re elért bérleti díjak után most már alacsonyabb fix díjak és forgalomarányos bérleti díjak (vagy ezek kombinációi) jellemzők, egyes esetekben profitmegosztásos megállapodás is előfordul.

Takács Péter szerint előretörhetnek a nemzetközi márkákkal operáló, franchise szerződést használó független üzemeltetők. Arra számít, hogy tisztul az üzemeltetői piac, gyorsul a konszolidáció, eltűnhetnek a kisebb cégek, viszont a nagyobbak tovább gyarapíthatják hálózatukat. Ahol pedig lejáróban vannak a management szerződések, ott komoly újratárgyalások, üzemeltető- és márkaváltások lehetnek.