Kevesebb új szállodanyitás lesz idén, de a befektetők árgus szemmel figyelik a magyar piacot

A nyitásoktól hangos tavalyi év után az újabb 1000 szállodai szoba megnyitásához most két, vagy három évre lesz szükség – véli Hegedűs Attila, a Prophex Europe Consulting ügyvezetője.

Jelenleg is több hotel van építés, és még több előkészítés alatt, a következő években megnyíló projektek azonban mind évekkel ezelőtt, még a kedvező hitelkörnyezetben indultak. Egy-két új bejelentés ugyan most is van (például a Puskás Ferenc Stadion metróállomás feletti komplexumba megálmodott, 170 szobás Holiday Inn & Suites Budapest Centrale), a hitelek megdrágulása miatt a beruházók jelenleg elsősorban a helyzetük stabilizálódására koncentrálnak és a projektek közötti szelektálásra kényszerülnek.

Folytatódik a meri, vagy nem meri játék

„Az olcsó pénz ideje lejárt, fejleszteni minimális önerővel már nem lehet" – állapította meg a hitelkörnyezetet elemezve a szakember. A kivitelezési költségek elszállása miatt a bankokat a korábbi években jellemző finanszírozási kedv a múlté. A kamat duplájára (8-10%-ra) nőtt, elfogytak a kedvezményes hitelek, a kért önrész is magasabb. A kivitelezés munkabér- és energiaár-növekedés mind hatással van a profitrátára, amíg ebben nem lesz jelentős konszolidáció, a bankok globálisan visszafogják a finanszírozást

Hegedűs Attila mindezek ellenére nem borúlátó, a pandémia óta ismét felfelé ívelünk. Az orosz–ukrán háború és német gazdaság helyzete miatt ugyan van némi bizonytalanság, de sok a turista Budapesten, aki 2023 második feléig meg tudta nyitni a szállodája kapuit, egészen biztosan jól járt.

2023 nyarán lépett a budapesti piacra a korábbi Balettintézetben kialakított W Budapest

Fotó: W Budapest

„Ha a turisták, a tőke, az olcsó építés és a hitel jelenlétét vizsgáljuk, jelenleg 2:2 a meccs pillanatnyi állása Magyarországon, az eddigi meri, vagy nem meri játék tehát tovább folytatódik" – szummázott.

A drága finanszírozás és kivitelezés véleménye szerint egyértelműen a felső kategóriás szállodák térnyerését erősíti. A fejlesztők felfelé néznek, vagyis olyan, magas kategóriájú terméket igyekeznek a falak közé helyezni, ami hozza a megtérülést. Ez a piacot a minőség tekintetében összességében is felfelé húzza.

A szállodafejlesztési ütem nem változott, továbbra is igaz, hogy a nyitás több éves kemény munka eredménye. A projekt összerakása, a tervezés és a finanszírozás kockáinak összeillesztése akár öt évet is igénybe vehet, érthető, hogy a fejlesztők legalább 30-50 éves időtartamban gondolkodnak.

„Egy 50 éves ciklusba bele van kódolva, hogy nem mindig felfelé megy a rakéta. Visszatekintve viszont jól látszik, hogy a hullámvölgyek után mindig magasabb a felpattanás és a ciklus végén akkor is felfelé mutat a nyíl, ha közben göröngyös volt az út" – magyarázta a befektetőket mozgató folyamatot a szakember.Az ingatlanfejlesztési piac üdvöskéi továbbra is a logisztikai és gyártócsarnokok. A logisztika továbbra is szexi, jól tervezhető és sűrű fillért hozó termék, ugyanakkor nem lehet vele „egózni", míg a szállodapiacon elérhető ritka forint – minden nehézség ellenére – nagyon jól mutat a portfólióban – mutatott rá egy pszichés szempontra is. Az irodaházak a home office, a plázák pedig az online kereskedelem erősödése miatt számítanak jelenleg kevéssé vonzó alternatívának.

"Kiugrás előtt állnak a hazai hotelfejlesztések, köszönhetően a turizmus jó teljesítményének. A nemzetközi hotelüzemeltetők érezhetően keresik a budapesti beszállási lehetőségeket" – mondta Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke, aki a világ legjelentősebb ingatlanfejlesztési kiállítás (MIPIM) magyar részvétele kapcsán nyilatkozott. Hozzátette: a Covid alatt megtorpanó szállodafejlesztések miatt jelentős összegek keresik még mindig a jó hozammal kecsegtető befektetéseket, Magyarország pedig kifejezetten jó célpontja a magas minőségű, 4-5 csillagos hotelfejlesztéseknek.

Erőre kaphat a piac az újabb átadási hullám előtt

Az elkövetkező öt évben 22 hotel és megközelítőleg 3000 szállodai szoba piacra lépésére számít az idén fennállásának 35 évét ünneplő Horwath HTL Hungary. Információik szerint 2024-ben maximum 6 szálloda 544 szobájával bővülhet a kínálat Budapesten. Előfordulhat, hogy a tervezett nyitások közül mindössze 2-3 realizálódik ebben az évben, az év végére ütemezett nyitások pedig 2025 első felére csúsznak át. Ebben az esetben a jövő évre ütemezett három helyett 6-7 hotel nyithat meg ténylegesen 2025-ben, mintegy 5-600 szobával. 2026-ban és utána újabb 500 szoba piacra lépésével számolnak.„Az idei évben fellélegezhetnek a budapesti szállodák, valószínűleg csak 2-3 új versenytársat kapnak a négy- és ötcsillagos egységek" – nyilatkozta a várakozásokról Radvánszki Attila senior igazgató. Ez jó hír a szálláshelyeknek, melyek az atlétikai világbajnokságnak és más kulcseseményeknek köszönhetően rekord forgalmat hozó 2023-as év után, meglátásuk szerint, 2024-ben bevételben 5-10%-kal a tavalyi árbevétel felett szeretnének teljesíteni, hogy a növekvő költségeket kompenzálják. Ez nem mindenkinek fog sikerülni, ami tovább erősíti a versenyhelyzetet.

A TRIBE 2023 decemberében nyitotta meg első szállodáját Budapesten, ez az első új építésű kombóhotel Magyarországon

Fotó: Accor

Van még tartalék a költségoldal optimalizálásában is, szofisztikáltabb költségstratégia mellett, amelyet támogatnak a fejlődő technológiai megoldások.„A szállodai kilátások fejlesztési oldalon meglepően jók a körülményekhez képest" – tette hozzá. A finanszírozás ugyan nehézkes és drága, és lassan nyugat európai áron fejlesztünk, de nincs teljes elzárkózás a bankok részéről. A hitelintézetek látják, hogy a szállodákban – az irodákkal ellentétben – az inflációs változás napi szinten követhető. A műfaj nem csak inflációálló, hanem reziliens voltát is bizonyította az elmúlt években, ciklikussága a banki kockázatelemzők szempontjából mégis rizikóssá teszi. Így a szállodaprojektek piaci megalapozottsága, megfelelő előkészítése a pozicionálás, koncepció és lokáció kapcsán kiemelten fontossá vált.

„A mostani trend a konverzióké" – emelte ki Radvánszki Attila. Az építés Európa szerte mindenhol drága és az egyre elterjedő ESG feltételrendszereknek való megfelelés miatt komplikált is, ezért a brandek, fejlesztők és a bankok sem annyira az új zöldmezős projekteket, hanem például a különböző konverziókat (irodából vagy társasházból szálloda, régi szállodából új szálloda építését) támogatják. Az ilyen típusú projektekre már náluk is van érdeklődés, de a folyamat egy-két év távlatában indulhat be igazán.

A tavaly novemberben megnyílt Dorothea Hotel három, különböző korú épület egyesítésével jött létre a Vörösmarty téren

Fotó: BDPST Group

Várakozásaikat alátámasztja, hogy a felmérések szerint 2023 negyedik negyedévében az irodapiacon nagyon magas (a belvárosban 15 százalékos, a periférián 38 százalékos) üresedési rátát mértek, egyre több irodaház-tulajdonos gondolkodik átalakításon. Ezzel párhuzamosan a branded residence-ek iránti érdeklődés is megélénkült régiós szinten.

A márkákat tekintve a paletta egyre színesebbé válik.Budapesten egyelőre a Marriott és az Accor dominanciája érvényesül, de a következő években a többi nagy brand – IHG Hotels & Resorts, Hilton Hotels & Resorts és Radisson Hotels – jelenléte is egyre erősebbé válik.A tervezett fejlesztések 75 százaléka négy csillag és afeletti kategóriában van. A luxusbrandek egyre nagyobb arányban lesznek jelen, de erős tendencia a középkategóriás szállodák térnyerése is – vetítette előre a szakember.

Előretörő lifestyle, északra tekintő befektetők

„Ha nem tudnak bemenni az ajtón, bemennek az ablakon" – foglalta össze a január végén Bécsben megrendezett HOTCO tapasztalatait a fejlesztőkről Gomola Marius, a Horwath HTL Hungary ügyvezetője. Érdekes kettősség figyelhető meg ugyanis: miközben látszatra kevesebb a fejlesztés, a brandek tervei továbbra is komoly növekedést mutatnak, erősödő elmozdulással az átalakításos projektek és a franchise felé. Sokatmondó, hogy a lifestyle brandek átlagban 30 százalékos kapacitásnövekedést terveznek az elkövetkező öt évben.

„A számok komolyak, a Moxy 35 százalékot, a Rubi Hotel 60 százalékot, a Nyx 40 százalékot, az Indigo 25 százalékot, az Autograph Collection 30 százalékot meghaladó bővülést tervez Európában. Ez egy érdekes kettősség, amellett, hogy a szállodatranzakciók egész Európa-szerte rekord alacsony szinten vannak" – mutatott rá Radvánszki Attila.A másik, érdekes trend, hogy a fejlesztési fókusz a felmelegedés miatt veszélyeztetett, mediterrán desztinációkról új, északabbra fekvő helyszínekre (például a lengyel Mazuri-tóvidékre) irányul. Az elmúlt években a resortok iránti befektetői érdeklődés tovább erősödött és az értékbecslések szempontjából a fenntarthatósági szempontok is egyre fontosabbá válnak a bankok és az intézményi befektetők elvárásai miatt.

(A hazai szállodafejlesztésekről szóló cikksorozatunkat folytatjuk.)